Vous souhaitez louer un bien meublé et vous vous interrogez sur la manière de calculer le loyer ? En principe, le loyer d'un meublé peut être fixé librement par le propriétaire en tenant compte de la localisation du bien et de la qualité du mobilier, mais ce ne sera pas toujours le cas. En effet, si le logement se trouve en zone tendue, le loyer pourra se trouver encadré si le logement constitue la résidence principale du locataire ou fait l'objet d'un bail mobilité. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons dans cet article les règles et bonnes pratiques à observer au moment de fixer le prix d’une location meublée.
Pour déterminer les bases de calcul et avoir une bonne visibilité sur les prix qu’il vous sera possible de pratiquer pour la location de votre bien meublé, deux critères particulièrement importants seront à prendre en compte : la localisation du bien et la qualité des équipements proposés.
La localisation du logement est le premier élément à prendre en compte pour la fixation du loyer. Une bonne pratique consiste donc à observer les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des biens similaires, c'est-à-dire des biens ayant le même nombre de pièces, sachant que l'agencement et la fonctionnalité du logement sont très importants en location meublée, davantage que la surface.
Ensuite, il faut avoir conscience que les changements de locataires sont plus fréquents. Il est donc important de s'assurer auprès d'acteurs spécialisés dans la location meublée, que le loyer envisagé, à la suite de cette première observation du marché, permettra de retrouver facilement des locataires et d'éviter une vacance trop importante qui impacterait la rentabilité du bien.
À ce titre, l’étude ainsi menée ne sera pas la même si vous louez sur la longue durée ou si vous envisagez de pratiquer une activité de location de courte durée, pour laquelle d’autres facteurs, comme la saisonnalité, seront à prendre en compte pour fixer le prix de votre location touristique.
Le deuxième élément essentiel dans la fixation du loyer en location meublée, est la qualité des équipements et du mobilier. Un appartement meublé avec un mobilier moderne et homogène se louera en moyenne 15% de plus que le même bien équipé de bric et de broc. Et cela vaut à plus forte raison en location saisonnière, pour lesquelles les prix peuvent être jusqu’à 30% plus élevés dans le cas de logements très bien équipés.
De plus, les locataires sélectionnent le plus souvent leur futur logement à partir de photos sur internet, ce qui renforce le rôle du mobilier dans le processus de location, qu’il s’agisse d’une location de longue ou de courte durée.
Pour louer facilement votre appartement meublé, il vous faudra donc trouver la bonne adéquation entre le quartier, le standing de l'appartement et la qualité du mobilier. Il faut aussi que la cuisine et la salle de bains soient en parfait état, les locataires étant très sensibles à l'état de ces pièces.
Si ces éléments sont à prendre en compte pour fixer le loyer de n’importe quel bien meublé, il ne faudra pas omettre de respecter des règles supplémentaires qui s’appliqueront si le logement meublé est situé en zone tendue.
Les zones tendues se définissent comme des parties du territoires marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de location meublée, dans lesquelles les prix à la location sont souvent particulièrement élevés en raison de ce déséquilibre. En conséquence, certaines règles spécifiques s’appliquent pour les bailleurs et influencent la manière de fixer, ou de réviser le loyer à la relocation.
La liste des communes se trouvant en zone tendue a été fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2023, puis modifiée par le décret n°2023-822 du 25 août 2023.
Pour simplifier votre recherche, vous pouvez utiliser l’outil de recherche mis à votre disposition pour le site service-public.fr, en renseignant simplement le nom de votre commune ou votre code postal.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018, les communes situées en zone tendue peuvent décider d'encadrer les loyers. Le principe de cet encadrement est simple : le bailleur est tenu de ne pas dépasser un loyer de référence majoré qui est fixé en fonction du type du logement (vide ou meublé, nombre de pièces), de sa localisation et de l'année de construction de l'immeuble.
Aujourd'hui, ce dispositif s'applique déjà :
Un complément de loyer peut toutefois être mis en place si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Mais depuis la loi pour le pouvoir d’achat du 16 août 2022, il n'est plus possible de prévoir un complément de loyer pour les logements de faible standing ou présentant une faible performance énergétique (logements classés F et G).
À noter : Tous les logements ne sont pas concernés par ces règles d’encadrement des loyers, comme les logements soumis à la loi de 1948, conventionnés par l’ANAH, les logements sociaux, ou encore les locations touristiques.
Bon à savoir :
Il reste toutefois possible de procéder chaque année à la révision annuelle du loyer en vertu de l’indice de référence des loyers. Pour tout connaître de ce procédé, consultez notre article dédié à la révision du loyer d’une location meublée.
Si votre logement se trouve dans une zone tendue, il vous faudra garder à l’esprit que vous ne pourrez pas modifier librement le prix du loyer entre deux mises en location. En effet, dans une telle zone, le loyer ne peut pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, quelques exceptions sont prévues dans certains cas précis :
Attention, ces exceptions sont cependant elles-mêmes soumises à des règles, évolutives selon les situations, qui ne permettent pas au bailleur d’augmenter le loyer comme bon lui semble.
À titre d’exemple, la révision du prix du loyer en conséquence d’un loyer sous-évalué ne pourra pas donner lieu à une augmentation supérieure à la moitié de la différence entre le prix normal du marché et le loyer payé par l’ancien locataire.
Cas pratique :
Un logement est loué pour un loyer de 600 €, alors que la moyenne des loyers pour un logement équivalent se situe aux environs de 1 100 €. Le nouveau loyer sera alors calculé comme suit : Ancien loyer + [(Loyer moyen – Ancien loyer) ÷ 2].
Soit, selon notre exemple : 600 + [(1100 – 600) ÷ 2]
L’augmentation maximum sera alors de 250 €, soit la moitié de la différence entre les deux prix, pour un nouveau loyer d’un montant maximum de 850 €
Bon à savoir :
Si vous souhaitez réviser le loyer d'un logement meublé, qui ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles sont différentes. Consultez les règles pour les baux LMNP en résidence secondaire pour en savoir plus !
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Sources: Décret n°2023-822 du 25 août 2023 sur www.legifrance.gouv.fr
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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