Pratiquer la location touristique de type Airbnb est une activité qui peut s’avérer particulièrement rentable, grâce à la possibilité de fixer des tarifs de location plus élevés, et à la fiscalité attractive de la location meublée. Mais pour tirer le meilleur profit d’une telle activité, il faut toutefois savoir adapter le prix locatif en fonction de divers paramètres, afin d’augmenter votre taux d’occupation, et donc votre rentabilité. Pour vous accompagner dans ce processus, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir sur les tarifs des locations saisonnières.
Calculer son loyer signifie prendre en compte un certain nombre de paramètres afin de s’assurer de la bonne rentabilité de l’activité de location touristique.
La notion de prix plancher est fréquemment utilisée dans le monde de la location touristique, et particulièrement dans le cas d’un investissement locatif.
Ce terme désigne le prix locatif minimum à partir duquel l’investissement locatif peut être considéré comme rentable. Autrement dit, louer pour un prix supérieur au prix plancher signifie une meilleure rentabilité, mais louer pour un prix inférieur signifie louer à perte.
La méthode de calcul du prix plancher d'une location saisonnière est relativement simple puisqu’il vous suffira de faire la somme de tous vos frais annuels comme bien évidemment les remboursements du prix du logement, mais également toutes les charges afférentes à votre activité comme l’achat des meubles meublants, des équipements, ainsi que les factures, les assurances, les frais d’entretien, de comptabilité, ou encore de gestion locative.
Une fois ce calcul fait, vous n’aurez plus qu’à diviser la somme obtenue par 365, soit le nombre de jours dans une année.
Le résultat correspond au prix minimal à fixer pour une journée de location de votre meublé de tourisme afin que l’investissement reste rentable.
Si déterminer un prix de location adapté à vos dépenses est un premier pas, il existe d’autres moyens pour fortement augmenter votre rentabilité, notamment en choisissant un régime fiscal adapté à votre situation. En matière de location meublée, il existe deux régimes fiscaux accessibles : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition, qui est, dans plus de 85% des cas, le plus avantageux pour les loueurs en meublé.
Bénéficiez de la déduction des charges
Au régime réel d’imposition, il vous sera possible de déduire les charges de votre activité de loueur en meublé. Cela constitue un véritable avantage car cela veut dire qu’il vous sera possible de déduire toutes les charges afférentes à votre activité de location meublée de votre montant imposable.
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Or, la liste des charges déductibles est particulièrement longue puisqu’elle regroupe les factures et frais divers (entretien, comptabilité, mise en location) mais également les taxes comme la taxe foncière.
Le montant de ces taxes peut rapidement vous conduire en situation de déficit fiscal, ce qui veut dire que votre montant imposable sera ramené à 0, et donc que vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus de location meublée. Et si la totalité du montant des déductions n’est pas utilisée, le déficit est reportable sur 10 ans pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Et de l’amortissement
Au régime réel, vous pourrez également bénéficier du mécanisme des amortissements. Chaque année, il vous sera possible d’amortir une fraction de la valeur du mobilier, des éventuels travaux entrepris, et du logement. Autrement dit, l’usure naturelle de vos biens sera évaluée et sa valeur retranchée lors du calcul de votre montant imposable. Cumulé à la déduction des charges, l’amortissement permet bien souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts pendant en moyenne 10 ans, car les amortissements non utilisés se reportent sur les bénéfices des années suivantes, sans limitation de temps.
Bon à savoir :
Dans le cas d’un investissement locatif, si vous faites correspondre la date de début d’activité avec la date d’achat du bien immobilier, vous pourrez déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière en charges. À moins que vous ne choisissiez d’amortir ces sommes, ce qui est également possible. Notez toutefois que, dans le cas d’investissements multiples, ce choix devra être le même pour tous les logements.
Par ailleurs, l’ensemble des travaux réalisés dans le bien en vue de sa mise en location, ou pendant l’activité, peuvent être amortis, d’où l’importance de la date de déclaration d’activité !
Les taxes sont souvent un point important pour les investisseurs en location saisonnière qui peuvent parfois craindre leur montant. Certains choix permettent toutefois de s’en prémunir.
Le classement de votre meublé de tourisme peut vous permettre de bénéficier d’une exonération de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
En location de courte durée, vous pourrez être exonéré du paiement de la taxe d’habitation, si vous avez recours aux services d’une agence locative par le biais d’un mandat de gestion. Attention toutefois, dans ce cas vous ne pourrez pas vous-même utiliser le bien pour votre usage personnel.
Comme nous venons de vous le présenter, le régime réel d’imposition permet de déduire le montant des taxes en tant que charges déductibles.
Il s’agit là d’un bon moyen d’absorber le coût de la taxe foncière, en constante augmentation ces dernières années, mais également de la taxe GEMAPI (aussi appelée taxe inondation) dont le prix augmente également.
À noter : En matière de taxes, il est important de ne pas oublier la taxe de séjour. Si elle doit être acquittée par les locataires, il vous revient de la récupérer, à moins que vous n’exerciez votre activité par le biais d’une plateforme de réservation en ligne, comme Airbnb, qui, en ce cas, devra le faire pour vous.
Pour fixer le coût de chaque réservation, il vous faudra à la fois connaître, et faire valoir, tous les atouts de votre bien, et opter pour une stratégie de tarification flexible.
En premier lieu, vous devrez prendre en considération le type de bien que vous allez mettre en location saisonnière de type Airbnb. S’agit-il d’un appartement, d’une maison, d’une villa, … ?
La nature de votre meublé de tourisme a en effet un impact sur le prix de la location car elle contribue à déterminer le nombre et le type de locataires (familles, groupes) qui seront le plus susceptibles de réserver votre logement.
Qu’il s’agisse de décoration, d’ameublement, de superficie, ou encore d’architecture, l’aménagement intérieur de votre meublé de tourisme joue également un rôle important dans la détermination du prix de location.
En matière de location de courte durée, il est avant tout nécessaire de rappeler l’importance de la présence des 11 équipements obligatoires listés par le décret du 31 juillet 2015 pour que le logement soit considéré comme meublé.
Si elle fixe un nombre d’équipements minimum, rien n’interdit toutefois d’ajouter des équipements supplémentaires, notamment en termes d’électroménager, en particulier si votre bien a vocation à accueillir des locataires plus de quelques jours.
En la matière, la présence d’équipements très demandés comme une piscine ou un espace extérieur aménagé, sont bien évidemment un argument supplémentaire qu’il convient de mettre en valeur.
Les services que vous proposerez dans le cadre de la réservation de votre bien immobilier contribueront à augmenter ses chances de mise en location, et ne manqueront pas de favoriser les retours positifs de la part de vos locataires.
Ainsi, fournir de la vaisselle ou du linge supplémentaire, des articles de toilette, prévoir un accès à internet, proposer un service de ménage, offrir un cadeau de bienvenue ou mettre un livret d’accueil à disposition de vos hôtes sont autant d’initiatives qui ne pourront qu’être appréciées.
La localisation de votre meublé de tourisme a également une forte incidence l’activité de location saisonnière. À ce titre, les zones touristiques (villes majeures, côtes, zones montagneuses) bénéficient d’une demande plus forte en matière de meublés de tourisme et permettent souvent une meilleure rentabilité du bien, entre prix plus élevés et taux de réservation plus important.
C’est un critère qu’il vous faudra mettre en avant dans l’annonce de mise en location de votre bien, en n’oubliant pas de préciser les informations qui intéressent vos locataires en fonction de leur profil (accès aux transports, aux activités, proximité avec la plage/les pistes, …).
Plus votre logement sera bien situé, et plus vous le mettrez en valeur en fonction des envies de vos locataires, et plus ces derniers seront susceptibles de payer un tarif plus élevé.
En lien direct avec la question de la localisation, la saisonnalité est très importante en location touristique puisqu’elle va largement contribuer à influer à la fois sur le taux d’occupation et sur le prix de la location saisonnière.
Il est rare qu’un seul logement soit accessible à la location touristique dans une certaine zone. Aussi, il est important de bien se renseigner sur l’offre de location de vacances dans votre secteur, et cela pour deux raisons :
Vous pourrez par exemple passer par les sites de réservation comme Airbnb, Abritel ou Booking pour mener vos recherches.
Contrairement aux loyers en location de longue durée, les locations de vacances de type Airbnb ne subissent aucune forme de réglementation et la fixation du tarif appartient donc à chaque propriétaire.
En matière de tarification, et par simplicité, il est possible de proposer un tarif fixe, à la nuitée ou à la semaine par exemple. Toutefois, les loueurs saisonniers ont tout intérêt à opter pour la mise en place d’une stratégie de prix variables, en fonction des saisons, du moment de la semaine, ou encore de la durée de la réservation, car cela permet de rentabiliser plus facilement le bien.
Ainsi, adapter vos prix en fonction de la demande lors des différentes périodes de congé et de leur impact sur la fréquentation touristique de la zone où se trouve votre bien vous assure la meilleure rentabilité, ainsi que de pouvoir profiter de belles opportunités car les prix sont en moyenne 3 fois plus élevés en haute saison.
Il en est de même dans le cas de l’organisation d’événements d’importance, sportifs ou autre.
À titre d’illustration, il est possible de citer la très forte augmentation des prix de location touristique dans les villes allant accueillir des épreuves de Jeux Olympiques à l’été 2024. À Paris par exemple, le tarif d’un appartement a déjà dépassé, en moyenne, les 1 000€ / nuit sur la période des JO.
Le moment de la semaine se révèle également important car il est possible d’adapter vos tarifs selon si la réservation a lieu en début ou en fin de semaine.
Et lorsque la basse saison s’installe, il peut être bon d’en tenir compte, en adaptant le prix de location, ou en proposant des offres et promotions, afin de maintenir un flux constant de réservation.
Autre possibilité, il est possible d’alterner entre la location d’un meublé touristique en haute saison, et des contrats de location en bail étudiant ou en bail mobilité en basse saison.
Afin de déterminer avec précision la meilleure stratégie de tarification à adopter, il est bien possible de vous faire assister d’un gestionnaire de bien, ou de recourir à des outils de tarification dynamique.
Ainsi, un logiciel de tarification dynamique analysera pour vous les différentes données de location de votre secteur géographique et vous aidera à fixer les tarifs les plus adaptés, tout en vous aidant à faire évoluer vos tarifs en fonction des événements.
À noter : Des sites comme Airbnb possèdent des outils de tarification dynamique directement intégrés.
La location saisonnière a toujours été connue pour sa flexibilité, qui permet même aux propriétaires de profiter de leur bien s’ils le souhaitent. Et définir le tarif d’une location de vacances n’échappe pas à ce principe, car savoir adapter ses prix est bien souvent la clé d’un investissement réussi en meublé de tourisme.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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