Quel modèle de bail de location meublée choisir ?

Vous êtes propriétaire d’un bien et souhaitez le louer en meublé ? Vous ne savez pas comment rédiger le bail, ou quel est le modèle de contrat de location meublé adapté à votre besoin ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour établir un bail de location meublée sans risque d’erreur !

Comment faire un bail de location meublée ?

Comprendre les éléments clés du bail meublé

Qu’est-ce qu’un bail meublé ?

Un contrat de location meublée désigne un document juridique liant le bailleur et son locataire lors de la mise à disposition d’un logement meublé.
Pour établir un contrat de location meublée, il faut donc que le bien mis en location soit considéré comme un logement meublé. Le logement doit être équipé, au minimum, de l’ensemble des meubles et fournitures listés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Consultez la liste des équipements obligatoires

Quelles sont les parties du contrat de location meublée ?

Le bail meublé doit contenir la mention des nom, prénom et adresse du propriétaire, et éventuellement du mandataire s’il y a lieu.
Dans le cas d’un logement en indivision, les informations de chacun des indivisaires devront figurer sur le bail.

De la même manière, le bail devra mentionner l’identité du ou des locataires, et être signé par au moins un parent ou tuteur dans le cas d’un mineur.

Quelle est la durée d’un bail meublé ?

L’un des grands avantages de la location meublée, est qu’elle ouvre aux propriétaires le choix entre différents types de contrat, dont les durées peuvent varier.

Dans la plupart des cas, la durée du bail sera fixée à l’avance et devra figurer sur le contrat, qui prendra fin à son échéance.

Toutefois, dans le cas d’un bail meublé longue durée, c’est la durée minimale du bail, d’au moins un an, qui devra être indiquée.
Il convient de porter une attention particulière au choix de la durée d’un contrat de location de meublé en longue durée car c’est cette dernière qui sera prise en compte pour la tacite reconduction du contrat.

Comment faire un bail de particulier à particulier ?

Il est parfaitement possible de conclure un contrat entre particuliers, sans l’intervention d’un tiers. Toutefois, procéder de la sorte demande de porter une attention particulière au moment de la rédaction du bail de location meublée, et ce quel que soit son type. À ce titre, il peut être utile de recourir à un modèle de bail téléchargeable en PDF ou Word que vous pourrez compléter avec vos informations personnelles.
Attention, dans le cadre d’un bail meublé longue durée, ou d’un bail mobilité, certains éléments doivent impérativement figurer sur le bail.

La description détaillée du logement meublé

Pour être valable, un contrat de location meublée doit impérativement contenir :

• L’adresse exacte de la location meublée ;
• La nature du logement et sa description ainsi que la mention de la surface habitable ;
• Les parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun ainsi que les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.

La date de prise d’effet du bail et le loyer

Le bail de location doit également mentionner les éléments relatifs à son exécution, à savoir :

• La date de prise d’effet du bail et sa durée ;
• Le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de paiement et éventuellement de révision annuelle ;
• Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement depuis moins de 18 mois.
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.

À noter : Dans certaines communes, les loyers sont soumis à un encadrement. Il convient donc de se renseigner à l’avance si le logement est situé dans une telle zone. Si c’est le cas, le contrat devra également mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

En cas de contrat étudiant ou de bail mobilité, il est nécessaire d’ajouter le motif justifiant l’établissement d’un tel type de bail.

L’utilité d’une clause de dépôt de garantie

Si elle n’est pas obligatoire, il reste fortement recommandé de prévoir une telle clause dans un contrat de location meublée, afin de se prémunir contre les risques de dégradations et d’impayés.

Attention toutefois à bien en respecter les conditions :

• Son montant ne peut dépasser celui de deux mois de loyer hors charges et ne peut être modifié pendant toute l’exécution du contrat.
• Au départ du locataire, le délai pour restituer le dépôt de garantie est de deux mois, et passe à un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de retenue, il est capital de conserver les preuves des dégradations, comme l’état des lieux de sortie.

À noter :
En cas de bail mobilité, le bailleur a l’interdiction de demander le versement d’un dépôt de garantie, cette interdiction doit par ailleurs être rappelée par écrit dans le bail.

Quelles sont les responsabilités et obligations des parties ?

Pour le propriétaire-bailleur

En tant que bailleur d’un logement meublé, un certain nombre d’obligations seront à votre charge :

• L’obligation de délivrance du bien loué meublé
  Le logement doit être considéré comme décent au sens de l’article 1719 du code civil, et doit être remis au locataire en bon état, de même que tous les équipements qui s’y trouvent.
• L’obligation d’entretien et de réparation des lieux loués
  Cette obligation est permanente, et vous impose, pendant la durée du bail, de faire toutes les réparations qui pourraient être nécessaires afin de maintenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
• L’obligation d’installation et d’entretien des détecteurs de fumée
  Depuis 2015, tout logement doit être équipé, au minimum, d’un détecteur de fumée.
• La garantie des vices cachés
  Elle vous impose de garantir votre locataire contre les vices ou défauts du logement qui en empêcheraient l’usage.
• La garantie d’éviction
  Elle protège le locataire des nuisances causées par le propriétaire et, éventuellement, les tiers selon les circonstances.
• La sécurité des piscines
  Dans le cas où le logement possède une piscine privée, l’installation d’un dispositif de sécurité est à la charge du propriétaire.

Pour le locataire

Tout comme le propriétaire, le locataire se doit de respecter certaines obligations :

• L’usage raisonnable du bien loué
  Le locataire s’engage à adopter un comportement respectueux visant notamment à ne pas troubler la tranquillité du voisinage, et à ne pas transformer l’appartement.
• Le paiement du loyer et des charges
  Le locataire doit s’en acquitter aux termes convenus par le contrat.
• Les réparations locatives
  Pour mieux distinguer les réparations incombant au propriétaire de celle incombant au locataire, il peut être utile de se reporter au décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant les obligations d’entretien et de réparations qui existent à la charge du locataire.
• La souscription d’une assurance
  Si elle n’est obligatoire que pour les contrats soumis à la loi du 6 juillet 1989 (bail longue durée, étudiant et mobilité), il s’avère souvent indispensable de faire souscrire au locataire une assurance multirisque habitation.

Quels sont les différents types de bail meublé ?

Le choix du contrat de location meublée est déterminé par la situation de votre locataire. Le logement loué sera t-il sa résidence principale ?

Si le bien loué est la résidence principale du locataire :

Le bail meublé longue durée

Dès lors qu’il est clairement établi que le logement meublé va devenir la résidence principale de votre locataire, il vous faudra établir un contrat de location meublée longue durée, qui est la forme obligatoire pour un bail meublé en résidence principale, réglementé par la loi du 6 juillet 1989.

Rappel : La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Le bail de location meublée est établi pour une durée minimale d’un an, et est reconduit automatiquement à échéance.
Si vous souhaitez y mettre un terme, vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois avant la date anniversaire du contrat et motiver votre décision.

À noter :
Le délai de préavis ne commence à courir qu’à réception du congé par le locataire. Pour éviter tout litige, respectez les conditions imposées par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Notifiez votre décision à votre locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier (aujourd’hui commissaire de justice), ou encore par la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le cas particulier du contrat de location meublée étudiant

Dans le cas d’un locataire étudiant, vous pouvez choisir de conclure un bail meublé étudiant, qui est une variante au bail de location longue durée, et qui permet de ramener la durée du contrat à 9 mois.
Il suffit pour cela de préciser la nature du bail sur le contrat, et de recueillir la preuve du statut d’étudiant du locataire.
En contrepartie, le bail n’est pas reconductible, et prend fin à la date prévue, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé à votre locataire.

Ce type de contrat peut se révéler particulièrement intéressant si vous souhaitez pouvoir profiter de votre bien une partie de l’année, notamment la période estivale.

Si le bien loué n’est pas la résidence principale du locataire :

Le cas particulier du bail mobilité

Sur le même principe que le bail meublé étudiant, vous pouvez louer votre bien en vertu d’un bail meublé mobilité.

D’une durée comprise entre 1 et 10 mois, il peut être établi seulement si le locataire justifie, à la date de prise d’effet du bail, se trouver dans l’une des situations prévues par la loi, liées à sa formation ou son activité professionnelle. Le motif justifiant sa constitution doit impérativement figurer sur le bail.
Il est possible de modifier la durée du bail une fois, par avenant, et en cours de bail, à condition que la durée de location totale n’excède pas celle de 10 mois.
Attention, car le bail meublé mobilité n’est pas reconductible. Si le locataire souhaite rester dans le bien et que vous l’acceptez, il vous faudra conclure un bail meublé longue durée.

Le bail saisonnier

Si vous destinez votre logement à l’accueil d’une clientèle saisonnière, vous pouvez louer votre bien en vertu d’un bail de location saisonnière meublée. En ce cas, le bail peut être établi pour une durée comprise entre 1 et 90 jours et prend fin à la date prévue par le contrat.
À noter : Il existe une limite maximale de 90 jours d’occupation consécutifs par une même personne.

Pensez toutefois à vérifier au préalable l’absence d’une clause d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété de votre immeuble. Elle pourrait vous empêcher de louer votre bien en vertu d’un bail saisonnier.
À noter : Louer un logement en vertu d’un bail saisonnier peut amener des formalités supplémentaires, comme une déclaration en mairie, ou l’obtention d’une autorisation de changement d’usage avant de démarrer votre activité.

Le bail code civil

Vous avez enfin la possibilité de conclure un bail résidence secondaire du locataire, aussi appelé bail code civil.
Ce cas de figure particulier concerne les logements que les locataires occuperont à titre de résidence secondaire, conservant leur résidence principale par ailleurs. Il concerne également les cas où le contrat de location est conclu avec une société.

À noter :
Le bail code civil (ou contrat résidence secondaire du locataire) ne comporte aucune clause obligatoire, il est donc largement recommandé de s’adresser à un professionnel pour l’établissement de ce type de contrat.

Les annexes au contrat de location meublée

Dans le cas d’un bail de location meublée, la liste des pièces à annexer au contrat peut varier selon le type de bail, toutefois, certaines sont obligatoires quel que soit le type de contrat.

Les éléments à annexer quel que soit le type de contrat :

L’état des lieux

Dans le cas d’un bail en résidence principale ou d’un bail mobilité, il doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016, dans les autres cas, sa forme est libre.
Il est capital que ce document soit établi de la manière la plus rigoureuse qui soit lors de l’entrée dans les lieux du locataire, car c’est sur la base de ce dernier que vous pourrez constater des éventuelles dégradations à la sortie.

L’acte de cautionnement

Dans le cas où une ou plusieurs personnes se sont portées caution pour votre locataire, il est nécessaire de faire figurer l’acte de cautionnement au contrat.
Il faudra donc annexer au contrat le document signé par la personne se portant caution en location meublée et qui, pour être valable, devra comporter un certain nombre de mentions.

L’inventaire des objets, meubles et équipements du logement loué

La présence de cet inventaire annexé au contrat est capitale, puisqu’en son absence, la qualification de logement meublé peut être remise en cause par le locataire.

Le dossier de diagnostic technique

Il contient lui-même plusieurs documents :

• Le diagnostic de performance énergétique, qui n’est toutefois pas obligatoire pour les locations saisonnières ;
• Le constat des risques d’exposition au plomb ;
• L’état des risques et pollutions.

Les éléments à fournir en fonction du type de bail :

Pour un bail meublé en résidence principale ou un bail mobilité

Vous devrez joindre au dossier de diagnostic technique déjà existant :

• Le diagnostic amiante.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.
• L’état des nuisances sonores aériennes.

Ainsi que deux autres documents :

• Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, dont le contenu a été fixé par l’arrêté du 29 mai 2015 ;
• Une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Pour un bail de location meublée saisonnière

Il vous sera nécessaire de fournir au locataire un état descriptif des lieux, ainsi que de faire remplir à tous les occupants du logement loué une fiche individuelle de police.

Le fait de meubler un logement peut apparaître comme une contrainte ; Toutefois, louer en meublé permet à son propriétaire une plus grande souplesse dans la location de ce dernier, en plus de loyers souvent plus élevés. À cela s’ajoute la fiscalité très avantageuse des meublés par rapport aux locations vides. Pour rédiger votre contrat ou déclarer vos impôts de location meublée, faites-vous assister par un professionnel de la fiscalité du meublé !

Article rédigé par Baptiste BOCHART