S’il est utile de prévoir, lors de la signature du contrat de location meublée, le versement d’un dépôt de garantie par le locataire, son montant est limité à deux mois de loyer si le logement constitue la résidence principale du locataire et les délais de restitution par le bailleur après la sortie des lieux sont strictement encadrés.

L’utilité du dépôt de garantie en location meublée

Le dépôt de garantie, parfois appelé à tort « caution », est une somme que le locataire verse au propriétaire lors de son entrée dans les lieux et qui lui sera restituée en fin de contrat s’il a respecté ses obligations, notamment payé son loyer et entretenu le logement et le mobilier.

Si le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, il est important de le prévoir afin de protéger le bailleur contre une carence éventuelle du locataire : réparations locatives lui incombant mais qu’il n’aurait pas fait exécuter avant son départ, dégradations du mobilier, non-paiement des loyers, etc.

Quel est le montant du dépôt de garantie en location meublée ?

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer hors charges, contre un seul en location vide. Cette différence est justifiée puisque le dépôt de garantie sert également à couvrir les éventuelles dégradations du mobilier et des équipements fournis avec le logement.

Le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts pour le locataire et le bailleur le conserve pendant toute la durée du bail. Contrairement au loyer, il ne peut pas être indexé et faire l’objet d’une révision durant l’exécution du contrat éventuellement renouvelé.

Attention un dépôt de garantie ne peut pas être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Le bailleur devra restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, s’il y a lieu, des sommes qui lui sont dues ou dont il pourrait être tenu responsable aux lieu et place du locataire (eau, téléphone, etc.) ainsi que de la valeur des dégradations autres que celles dues à l’usure normale du logement ou du mobilier.
Le délai de restitution est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l’agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit procèder à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision correspondant à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Que risque le bailleur qui ne restitue par le dépôt de garantie dans les délais prévus ?

A défaut de restituer le dépôt dans les délais prévus, le bailleur sera tenu de verser des pénalités à son locataire. En effet le dépôt de garantie restant dû sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s’applique pas si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse et que cela empêche le bailleur de lui restituer le dépôt de garantie dans les délais impartis.
Concernant le montant retenu, le locataire peut demander les justificatifs. Le bailleur doit rapporter la preuve que la déduction est justifiée. En revanche, il n’a nullement l’obligation d’effectuer réellement les réparations ou de remplacer l’objet détérioré.

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Maud Velter
Maud Velter
Legal & practical advice for furnished rentals
Associate and Legal Director of Lodgis, furnished rentals and property law specialist