Vide ou meublé, le logement loué doit être décent

En location meublée comme en location vide, les bailleurs ont l’obligation de délivrer un logement décent, au risque d’être condamné à le mettre en conformité ou à voir leur loyer réduit par le juge.
Mais qu’est-ce qu’un logement décent ? Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 le définit comme ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent

Normes minimales d’habitabilité d’un logement décent

Le logement en location meublée ou vide doit disposer au moins d’une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m
  • soit un volume habitable au moins égal à 20m3

Le volume de 20 m3 est calculé en prenant en compte la partie de la pièce dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m.

Respect de la sécurité physique et de la santé des locataires

Un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne saurait être considéré comme un logement décent.
Le logement doit assurer le clos et le couvert du locataire.
Le dispositif de retenue des personnes dans le logement et ses accès (garde-corps des fenêtres, escaliers…), les réseaux et branchements d’électricité, de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, doivent respecter les normes de sécurité et être en bon état d’usage.
Les matériaux de construction, canalisations ou revêtements muraux du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des locataires (risque de saturnisme et de maladies liées à la présence d’amiante).
Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être adaptés à l’usage du local.

Enfin, les pièces destinées au séjour ou au sommeil doivent être suffisamment éclairées naturellement et avoir un accès à l’air libre par le biais d’un ouvrant ou d’un volume vitré.

Éléments d’équipement et de confort que doit comporter un logement décent

Le logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal. Le dispositif doit comprendre une alimentation en énergie, une évacuation des produits de combustion et être adapté aux caractéristiques du logement.
Le local doit également comprendre des installations permettant une utilisation normale de l’eau potable, l’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes sans refoulement des odeurs, un réseau électrique suffisant pour permettre l’éclairage de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Sont également exigés :

  • L’aménagement d’une cuisine ou d’un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisine (plaques de cuisson, four ou micro-ondes) et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et une installation d’évacuation des eaux usées
  • Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. Il est cependant mentionné que l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w-c extérieur au logement, s’il est situé dans le même bâtiment et facilement accessible

Et quelles conséquences si le logement n’est pas décent ?

Si le logement que vous louez meublé ou vide ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander, à tout moment, sa mise en conformité. En cas de désaccord avec le bailleur, c’est le juge qui déterminera la nature des travaux et le délai de leur exécution. En pratique il sera le plus souvent nécessaire de désigner préalablement un expert.
En outre, « à défaut de mise en conformité » le juge pourra réduire le montant du loyer initialement prévu dans le bail de location. Il en sera ainsi, si pour des raisons matérielles et techniques, il est impossible de réaliser les travaux par exemple dans le cas d’un logement avec une pièce principale de 8 m² et un volume inférieur à 20 m3.

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6 commentaires

  1. Lucette Touré Auteur octobre 26, 2017 (11:58 )

    Bonjour,
    Je loue un appartement dont les robinets de radiateurs sont bloqués car complètement grippés.De ce fait , je ne peux pas réguler la température et en hiver, je suis obligée d’ouvrir les fenêtres tellement il fait chaud. Bien évidemment, cela me coûte de l’argent en charges de chauffage. Le bailleur, un particulier, ne veut rien faire.
    Que puis-je faire ?
    Par avance merci de votre réponse et merci pour votre blog car j’y ai trouvé des réponses précieuses à d’autres interrogations.
    Lucette

    Répondre à Lucette Touré
    • Maud Velter Auteur octobre 26, 2017 (4:52 )

      Bonjour,

      Le bailleur doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui pourraient devenir nécessaires et qui ne constituent pas des réparations locatives. Dans le cas d’une location à titre de résidence principale du locataire, les obligations d’entretien et de réparations à la charge du locataire sont fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148). Concernant le « chauffage, production d’eau chaude et robinetterie », les réparations suivantes sont à la charge du locataire :
      -Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
      -Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
      -Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
      -Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  2. Berullier Ambre Auteur septembre 8, 2017 (10:37 )

    Bonjour,

    Mon ami habite un logement depuis 2 ans de 23m2 avec des factures d’électricité de 100 euros. Ce qui est enorme sachant qu’il est souvent en déplacement. Bref ceci est un autre problème. En revanche les plombs pètent toujours si le chauffe eau est en route et qu’il allume la cuisinière ou le lave linge. Il est toujours obligé de réfléchir à comment il doit agir. Ce qui pousse a éteindre le chauffe eau à chaque fois et à oublié de le rallumer et donc de se retrouver sans eau chaude pour prendre sa douche. L’agence à déniée faire passer un technicien à la première réclamation il y a un an et demi mais la personne à réalisé un devis de 10000 euros soit disant donc ils n’ont rien fait. Du coup manquant de temps car souvent en déplacement il n’a pu les harceler. Il y a quelques semaines un autre technicien est passé en signalant que le problème venait du fait que le disjoncteur extérieur contenait 30 amp et l’intérieur 40 amp du coup problème du coup ça saute. Le souci… Personne n’agit. Donc aujourd’hui pas d’eau chaude car ballon éteint toute la journée, pas possible de faire tourner la machine à laver ce soir car chauffe eau en route. La question, qui doit agir? Est ce qu’il peut demander réclamation concernant les anciens loyers sachant que l’impact sur la vie quotidienne est pesante puisque l’utilisation de l’appartement est compliqué. Merci d’avance pour votre reotur. Ambre

    Répondre à Berullier Ambre
    • Maud Velter Auteur octobre 26, 2017 (5:18 )

      Bonjour,

      La situation que vous décrivez est anormale et visiblement le logement loué ne répond pas aux critères de décence. Je vous invite à lire l’article « Vide ou meublé, le logement loué doit être décent« .
      Dans une telle situation, vous devez mettre en demeure le bailleur ou son représentant de procéder aux travaux nécessaires par courrier recommandé avec accusé de réception. Si vous n’obtenez toujours rien, vous pourrez alors saisir le Tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble et demander la réalisation des travaux aux frais du propriétaire et éventuellement des dommages et intérêts. Pour appuyer votre demande, vous devrez produire un diagnostic de l’intallation électrique.

      Veuillez m’excuser pour ma réponse tardive…
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  3. Laurence Auteur mai 12, 2017 (5:45 )

    Bjr
    Je suis propriétaire d un appartement des années 60, je loue avec un « bail solidaire » donc bien en dessous du prix du marché
    Mon locataire est une association, qui sous loue à des personnes en difficultés
    La sous locataire exige de modifier l’installation électrique, car dans la cuisine il y a une prise « force »( pour un four par ex ou un frigo) et une autre prise….elle estime que ce n est pas suffisant Pour tout son électro ménager ( induction micro ondes, robots divers etc…)
    Pouvez vous m éclairer sur mes obligations?
    Merci

    Répondre à Laurence
    • Maud Velter Auteur juin 1, 2017 (2:33 )

      Bonjour,

      Le fait de louer en dessous des prix du marché ne dispense pas le propriétaire de donner en location un logement décent, c’est-à-dire disposant notamment d’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

      Par ailleurs la norme NF C 15-100 pour la cuisine prévoit qu’il faut :
      – Prise de courant non spécialisée 16 A : 6 socles minimum dont 4 pour le plan de travail (3 socles seulement admis si surface ≤ 4 m²). Installation interdite au-dessus de l’évier et feux ou plaques de cuisson.
      – Circuits spécialisés gros électroménager, cuisinière ou plaque de cuisson : 3 circuits spécialisés avec 1 prise de courant 16 A pour l’alimentation d’appareils du type : lave-linge, lave-vaisselle, four indépendant. 1 circuit spécialisé pour cuisinière ou plaque de cuisson seule avec 1 boîte de connexion, ou 1 prise 32 A mono, ou 1 prise 20 A tri.

      Veuillez m’excuser pour cette réponse tardive…
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter

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