Punaises de lit en location meublée : qui doit payer ?

Depuis quelques mois, de plus en plus de cas d’infestations de punaises de lit sont constatés, dans des espaces publics comme privés, et notamment les lieux d’habitation. Par conséquent, nombreux sont les propriétaires-bailleurs se posant la question de savoir comment gérer une invasion de punaises de lit dans un bien qu’ils ont mis en location. Outre la question relative à la meilleure manière de prévenir leur apparition, et celle, encore plus complexe, de déterminer le meilleur moyen d’en venir à bout, se pose également celle de savoir qui doit régler la note en cas d’intervention, souvent coûteuse, d’un spécialiste. Bien que la question soit récente, et suscite encore de nombreuses interrogations, tant chez les particuliers que chez les professionnels, et dans l’attente d’éventuelles clarifications apportées par la justice, voici un petit guide pour répondre à vos principales questions sur le sujet.

Punaises de lit en location meublée : qui est responsable ?

Être prévenu par son locataire de la présence de punaises de lit dans son bien n’est jamais une chose agréable, et soulève bien évidemment un cortège de questions quant aux responsabilités, et aux devoirs, de chacun.

Mon locataire peut-il être tenu responsable des punaises de lit ?

La question de la responsabilité est capitale en la matière, puisque les frais engendrés par l’intervention de professionnels devront bien évidemment être supportés par ceux étant à l’origine de leur apparition.

Or, contrairement à d’autres espèces de nuisibles, il est particulièrement difficile de déterminer avec précision le début de la présence de punaises de lit dans un logement. Cela tient à leur prolifération, initialement lente, qui implique que l’on ne se rend souvent compte de leur présence que bien trop tard.

Dans ce domaine, il est particulièrement difficile de rechercher la responsabilité de son locataire pour la présence de punaises de lit dans son logement, puisque cela impliquerait, pour le propriétaire, de pouvoir prouver l’absence de punaises de lit dans le bien avant le début du bail.

Il existe alors deux cas de figure, en fonction de la date d’entrée dans les lieux du locataire.

L’infestation est déclarée peu de temps après l’entrée dans les lieux :

Lorsque la présence de punaises de lit est signalée peu de temps après le début du bail, c’est bien souvent la responsabilité du propriétaire qui sera engagée en premier lieu. Un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence le 6 septembre 2023 vient confirmer cette tendance, en considérant qu’une infestation signalée environ un mois après l’entrée dans les lieux constituait un délai trop court pour considérer qu’elle était de la responsabilité des locataires.

L’infestation est déclarée longtemps après l’entrée dans les lieux :

Si dans ce cas il est permis de penser que le bailleur pourrait tenter d’engager la responsabilité de son locataire, il n’existe nulle garantie du point de vue du droit, et la responsabilité semble pour l’instant toujours peser sur le propriétaire. Bien évidemment, plus le délai entre l’entrée dans les lieux et la découverte des nuisibles est important, et plus il sera possible d’essayer d’engager la responsabilité de son locataire, mais cela n’est pas forcément toujours la meilleure option, comme nous vous l’expliquons dans la suite de cet article.

Dans tous les cas, il est opportun d’engager le plus vite possible le dialogue avec son locataire sur le sujet et, éventuellement, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) afin d’opérer une médiation et de trouver un accord sur la meilleure manière de procéder et de répartir les coûts de l’opération.

Doit-on déclarer la présence de punaises de lit ?

Aussi désagréable que cela puisse être, il est nécessaire de communiquer autour de la présence de nuisibles dans un logement.

Locataires : informez votre bailleur au plus tôt

Dès l’instant où la présence de punaises de lit est constatée dans le bien, le locataire doit, sans tarder, en informer son propriétaire. D’une part, afin que ce dernier puisse avoir connaissance du problème, d’autre part, parce qu’une intervention rapide peut permettre de circonscrire rapidement l’invasion, et donc d’augmenter les chances de l’éradiquer efficacement.

Cela est particulièrement important dans une copropriété composée de multiples logements. En effet, les punaises de lit peuvent rapidement passer d’un appartement à l’autre en infestant progressivement les parties communes puis les autres logements.

Propriétaires : vos obligations en la matière

• Informer la copropriété
  Il est absolument capital pour les bailleurs d’informer les copropriétaires ainsi que le syndic de la présence de punaises de lit.
  Le syndic devra alors prendre toutes les mesures nécessaires afin de vérifier l’absence de punaises de lit dans les parties communes de l’immeuble.
  Informer les autres copropriétaires peut également permettre d’apprendre la présence de punaises de lit dans d’autres appartements. Or, dans le cas d’une infestation généralisée, ce sont l’ensemble des copropriétaires qui devront participer aux frais d’éradication.
• Dois-je informer les nouveaux locataires ?
  La question peut se poser pour les bailleurs de savoir s’ils sont tenus d’informer d’éventuels nouveaux locataires d’une ancienne infestation de punaises de lit dans le logement ou la copropriété.
  Il n’existe aucune obligation en la matière, toutefois, l’existence d’une ancienne infestation dans le logement pourrait fortement contribuer à engager la responsabilité du bailleur dans l’éventualité d’un retour des nuisibles, et ce même longtemps après l’entrée dans les lieux.
  En ce sens, il peut être opportun pour les bailleurs de faire réaliser un audit par une société spécialisée avant la mise en location du logement, afin de pouvoir certifier l’absence de nuisibles lors de l’entrée dans les lieux. Au vu de la tendance actuelle, la réalisation d’un tel audit peut sembler une bonne solution, qu’il y eu une précédente infestation ou non.
• Et en cas de vente du bien ?
  Si vous souhaitez vendre un appartement ayant précédemment fait l’objet d’une infestation de punaises de lit, il est capital d’en informer l’acheteur, et ce même si l’infestation a depuis été traitée et qu’un audit a été réalisé.
  Dernièrement, un arrêt rendu par la Cour d’appel de Nancy en date du 23 octobre 2023 a prononcé l’annulation d’une vente au motif que le vendeur n’avait pas rempli son devoir d’information envers les acheteurs en ne leur signifiant pas expressément qu’une infestation de nuisibles avait eu lieu plusieurs années auparavant dans le bien ainsi que dans la copropriété, et ce même si un traitement avait été mis en place et un audit concluant à l’absence de nuisibles réalisé par la suite.

Quels sont les risques pour le propriétaire LMNP ?

Comme le veut l’adage « responsable, mais pas coupable », si le propriétaire est souvent considéré comme responsable de la présence de punaises de lit dans l’appartement, elle ne lui sera pas nécessairement « reprochée » au sens juridique du terme, l’engagement de sa responsabilité ne signifiant qu’une prise en charge des coûts de l’intervention, qui peuvent toutefois s’avérer élevés.

L’obligation de louer un logement décent :

Cette situation pourrait toutefois évoluer si le bailleur ne prend pas les mesures qui s’imposent à temps ! En effet, en application de l’article 142 de la loi ELAN de 2018, qui vient compléter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les critères d’un logement décent, le logement ne peut être considéré comme décent que s’il est « exempt de toute infestation d’espèce nuisible ou parasite ».

À partir du moment où il en est informé, le bailleur a donc tout intérêt à mettre fin à cette situation le plus rapidement possible, sous peine d’être considéré comme ne remplissant pas son obligation de louer un logement décent.

Quelles sanctions financières le propriétaire risque t-il ?

C’est la raison pour laquelle il est fortement conseillé aux LMNP d’agir le plus vite possible, et à leurs frais. S’il pourrait évidemment être tentant, et même dans certains cas légitime, d’essayer de rechercher la responsabilité de son locataire, il est important de garder à l’esprit que le temps joue contre le propriétaire. En effet, dans le cas d’une infestation traînant en longueur et devant aller devant la justice, le propriétaire pourrait se voir condamné à payer des dommages et intérêts à son locataire pour les préjudices corporels et matériels subis. De plus, il pourrait également être condamné à rembourser une partie, voire la totalité des loyers perçus, puisqu’il n’a pas rempli son obligation de fournir un logement décent et que la présence des punaises de lit en empêche la jouissance.

Se débarrasser des punaises de lit, ça coûte combien ?

Quel est le coût du traitement ?

Le traitement contre les punaises de lit peut avoir un coût variable, en fonction de l’opérateur, de la méthode utilisée, ainsi que de la surface à traiter. En fonction de ces différents paramètres, le coût du traitement peut aller, en moyenne de 200 à 1000 €. Certaines entreprises proposent par ailleurs des forfaits comprenant la détection, le traitement, et un suivi afin de vérifier la disparition des nuisibles.

Puis-je déduire mes frais de désinsectisation ?

Si la présence de punaises de lit dans un logement a toutes les chances d’amener le bailleur à devoir mettre la main au portefeuille, il est capital de garder à l’esprit que les frais engagés par le propriétaire sont des charges déductibles en location meublée non professionnelle et professionnelle ! 

Par ailleurs, cette déduction vaut pour tout type de location meublée, y compris dans le cas de la location d’une chambre privée. Si cette dernière est référencée en quote-part et génère un revenu locatif, les charges de désinfection de la partie louée pourront être déduites. Si le bien doit être désinfecté totalement il sera prudent de réaliser une quote-part de la dépense engagée au prorata de la surface de la chambre privée louée.

Autrement dit, le coût financier de l’opération sera finalement absorbé par le mécanisme de déduction des charges.

C’est la raison pour laquelle il peut souvent être préférable d’éliminer les punaises de lit sans attendre et sans risquer de perdre un temps précieux dans la recherche des responsabilités, sachant qu’en la matière la tendance n’est pas vraiment du côté du bailleur.

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Quelles sont les aides possibles ?

Mon assurance habitation peut-elle couvrir l’intervention ?

S’il est toujours une bonne idée de se renseigner auprès de son assurance, il est nécessaire d’être conscient que les contrats d'assurance habitation n'incluent que très rarement le traitement des nuisibles. Il est tout de même recommandé aux locataires et aux bailleurs de solliciter leur assureur afin de vérifier qu'une clause permettant d'obtenir le financement de ces dépenses n’est pas incluse dans le contrat.

Auprès de quelle structure demander des aides ?

• La CAF
  La Caisse des Allocations Familiales (CAF) propose une aide financière d’un maximum de 600 € pour lutter contre les punaises de lit. Elle est réservée aux allocataires ayant des ressources modestes et est accordée en fonction de la gravité de l’infestation et de son impact sur la sécurité et la santé des occupants du logement.
• L’ANAH
  L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) a mis en place une aide financière à disposition des propriétaires-bailleurs. Cette aide prend la forme d’une subvention qui peut couvrir jusqu’à 50% des coûts de traitement, dans la limite de 10 000 €. Le montant effectivement versé dépend à la fois des conditions de ressources du propriétaire-bailleur et des critères de performance énergétique du logement loué.
• La mairie de Paris
  Particulièrement touchée par les punaises de lit, la ville de Paris a mis en place des subventions concernant aussi bien les particuliers que les bailleurs et qui peuvent couvrir jusqu’à 50% des coûts dans la limite de 1500 €.

Location meublée : comment faire face aux punaises de lit ?

LMNP : Prévenir une infestation de punaises de lit

S’il existe de multiples causes à une invasion, cela ne dispense pas d’adopter les bons gestes, notamment en voyage, lors desquels il est possible de ramener des punaises de lit dans ses valises. Il convient donc d’être particulièrement vigilant dans ces circonstances, par exemple en inspectant les matelas, meubles, et murs des hôtels, ou encore en positionnant sa valise loin du lit.

De même, la prudence doit être de mise dans le cas d’achat de textiles ou de meubles d’occasion, qu’il est nécessaire d’inspecter minutieusement.
En cas de doute, il est fortement recommandé d’isoler les affaires potentiellement contaminées, sur un balcon ou dans une baignoire et préférablement enfermées dans un sac en plastique étanche, puis de les laver sans attendre à une température supérieure à 60 degrés. Il peut également être utile de passer ses affaires au sèche-linge pendant au moins 30 minutes, à la température la plus élevée possible.

Une autre méthode peut consister à placer ses affaires au congélateur pendant au moins 72h.

Comment se débarrasser des punaises de lit ?

Dans le cas où, malgré toutes les précautions prises, vous découvrez la présence de punaises de lit chez vous, vous pouvez procéder au lavage à 60 degrés ou à la congélation de tout ce qui peut l’être. Puisque les punaises de lit se réfugient dans les recoins de la maison, il peut être opportun de passer l’aspirateur (en se débarrassant immédiatement du sac ensuite), d’utiliser un nettoyant vapeur, ou de brosser à sec avec un produit nettoyant l’ensemble des recoins du logement (comme les plinthes, les prises électriques, ou le parquet).

Si l’infestation persiste, il faudra certainement se résoudre à vous séparer de quelques affaires ou meubles, et notamment la literie. Toutefois, vous pourrez pour cela demander conseil à un professionnel.

À ce sujet, il est important de demander à être tenu informé des méthodes qui seront employées, et, en cas de recours à des insecticides, de vérifier que le spécialiste dispose effectivement d’un certificat « Certibiocide » l’autorisant à employer les produits insecticides spécifiques à ce genre de nuisibles sans que cela constitue un risque pour vous.

Face à la recrudescence des cas de contamination par des punaises de lit, les propriétaires-bailleurs à être confrontés à cette situation sont de plus en plus nombreux. Si cela n’est jamais une situation agréable, l’expérience tend à prouver que la communication et la rapidité d’action permettent d’obtenir des résultats satisfaisants. Et si le coût de l’opération peut avoir de quoi effrayer, il est nécessaire de garder à l’esprit que des aides existent, ainsi que la possibilité de déduire les frais engagés de son imposition.

Article rédigé par Baptiste BOCHART