Lors de la déclaration des revenus locatifs, il est fréquent que les propriétaires bailleurs déclarent par erreur leurs revenus tirés de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers (valable pour déclarer ses revenus de location vide), alors que de tels revenus rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageuse. En effet, qu’il relève du régime micro-bic bénéficiant ainsi d’un abattement forfaitaire de 50 %, ou du régime réel, le propriétaire bailleur en meublé est souvent gagnant.

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : qu’est-ce que c’est ?

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont le fruit d’activités réalisées par les personnes physiques qui exercent une profession qui peut être commerciale, industrielle ou artisanale.
La location meublée de locaux d’habitation est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Les revenus générés par la location meublée sont donc des bénéfices industriels et commerciaux.

Bien choisir son régime d’imposition en meublé : micro-bic ou réel

Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer ses revenus de location meublée : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-bic

Si les revenus BIC du foyer fiscal issus de la location meublée sont inférieurs ou égaux à 32 900 €, le régime par défaut est le micro BIC.
Dans ce cas un abattement de 50 % (71 % si l’appartement est classé meublé de tourisme) est réalisé sur la totalité des loyers perçus.

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Les formalités déclaratives sont très simples puisqu’il suffit de déclarer la totalité des revenus BIC sur la déclaration 2042 CK PRO (cerfa 11222) et de la joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.

Le régime réel en meublé

Si les revenus BIC sont supérieurs à 32 900 €, le régime d’imposition est nécessairement le régime réel.

Dans ce cas il est possible de déduire des loyers les charges suivantes :

  • la taxe foncière
  • les factures d’entretien et de réparations
  • les factures du petit équipement (vaisselle, petit électroménager, décoration, accessoires, linge…)
  • les honoraires de gestion
  • les frais d’assurance
  • les frais de tenue de comptabilité
  • les honoraires de l’expert comptable
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • les abonnements et consommations (électricité, internet, téléphone…) inclus dans le montant du loyer
  • les intérêts de l’emprunt et frais de dossier
  • les droits d’enregistrement et les frais de notaire lorsque la location meublée débute l’année de l’acquisition du bien

En plus de ces déductions le régime réel simplifié permet de déduire les amortissements :

  • de l’appartement (hors valeur du terrain)
  • du matériel et du mobilier
  • des travaux (autres que entretien et réparation)

L’amortissement consiste à déduire tous les ans une partie de la valeur du bien. Dans la pratique on pourra déduire environ 3 % de la valeur de l’appartement, de l’ordre de 20 % de la valeur du mobilier et 10 % de la valeur des travaux (autres que entretien et réparation).

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Les formalités déclaratives consistent à établir une liasse fiscale 2031 (cerfa 11085) et ses annexes 2033 (cerfa 10956) qui permet de déterminer le résultat fiscal de la location meublée, puis à reporter ce résultat fiscal sur la déclaration 2042 CK PRO (cerfa 11222) à joindre à la déclaration d’impôt sur le revenu.

Comment passer du micro-bic au régime réel en meublé?

Les propriétaires percevant moins de 32 900 € et dont les charges déductibles et amortissements sont supérieurs à la moitié de leurs revenus BIC ont intérêt à opter pour le régime réel d’imposition.
Le délai des formalités à réaliser est différent pour les propriétaires qui débutent l’activité de location meublée et ceux qui ont déjà déclaré leurs revenus locatifs au régime micro BIC :

  • Pour les propriétaires qui débutent l’activité de location meublée : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date de dépôt de leur première déclaration 2031 (soit début mai de chaque année). L’option peut être jointe à la déclaration.
  • Pour les bailleurs qui ont déclaré des revenus de location meublée au micro BIC l’année précédente : il faut lever l’option avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le loueur souhaite être imposé au régime réel. Par exemple, pour déclarer les revenus de l’année 2015 au régime réel, l’option doit être levée avant le 1er février 2015.

Pour en savoir plus sur la déclaration des revenus de location meublée, rendez-vous sur le site jedeclaremonmeuble.com

Si les locaux loués sont vides ou nus, les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

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8 commentaires

  1. Anadea Auteur octobre 12, 2017 (10:51 )

    Bonjour,

    Depuis plusieurs années je déclare mon meublé dans la catégorie des revenus fonciers.
    Comment puis-je rectifier? Faut-il faire des déclarations rectificatives sur les deux dernières années en déterminant l’amortissement restant à déduire comme s’il avait toujours été déduit? L’amortissement remontant au delà de deux ans serait donc perdu?
    Merci pour votre réponse :)

    Répondre à Anadea
    • Maud Velter Auteur octobre 24, 2017 (4:03 )

      Bonjour,

      Vous pouvez en principe faire des déclarations rectificatives, cependant, dans un premier temps, vous devez savoir quel est le régime le plus intéressant compte tenu de votre situation (micro-bic ou réel). Pour répondre à cette question, je vous invite à consulter le site Jedeclaremonmeuble.com : vous y trouverez de nombreux renseignements et vous pourrez y faire gratuitement une simulation pour savoir quel régime est le plus adapté. Ce site vous permettra également d’entrer en contact avec un expert-comptable spécialisé dans la location meublée qui vous conseillera efficacement sur la façon la plus judicieuse de rectifier votre situation.

      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  2. SIMONIN Auteur mars 25, 2017 (12:58 )

    Bonjour,

    Merci pour votre article. J’aurai une question :
    le régime réel simplifié permet de déduire des amortissements. Faut il deduire du calcul de l’amortissement une valeur de terrain si l’appartement se trouve au 2e etage et a l’intérieur d’une copropriété ? (le cas est different pour une maison reposant sur un terrain …) Si oui, quel % ou quel montant prendre en considération ?
    Merci

    Répondre à SIMONIN
    • Maud Velter Auteur mars 28, 2017 (12:50 )

      Bonjour,
      Effectivement seul l’amortissement de la construction et du mobilier est possible. La quote-part du prix d’acquisition correspondant à la valeur du terrain sur lequel est implantée la construction n’est pas amortissable. Il vous appartient d’opérer une ventilation entre la valeur de l’immeuble et la valeur du terrain. Il faut se référer au marché immobilier local pour déterminer la part relative au foncier, qui est évidemment plus importante dans les grands centres villes ou les zones touristiques. En général le terrain peut être évalué environ à 15%. 
      Pour plus de précisions je vous invite à consulter le site jedeclaremonmeuble.com.
      Bonne journée ! 

      Répondre à Maud Velter
  3. revuz Auteur novembre 25, 2015 (9:53 )

    Bonjour, je ne sais pas si vous répondez aux questions. Dans le doute, je me lance : je loue depuis 10 ans mon appartement parisien en meublé-régime BIC. Comme vous l’indiquez sur votre site ( très utile, merci!), je me suis contentée jusqu’ici de remplir une déclaration 2042C. Or j’ai reçu un appel du service de recouvrement des impôts m’informant que j’aurais dû remplir une Déclaration de début d’activité. Est-ce que j’ai failli à la loi en ne le faisant pas dès le début ? merci.

    Répondre à revuz
    • Maud Velter Auteur novembre 26, 2015 (3:54 )

      Bonjour,
      merci pour votre message. Oui, en tant que LMNP vous devez déclarer votre activité de location meublée, quel que soit votre régime déclaratif. Jusqu’à présent, les LMNP qui déclaraient au micro BIC ne le faisaient pas car aucun numéro de SIRET n’était nécessaire pour faire sa déclaration (contrairement au régime réel). Mais l’administration a décidé d’être plus vigilante. Soyez rassuré, vous ne serez pas sanctionné pour ce manquement, mais nous je invite à remplir et à envoyer dès à présent un formulaire P0 pour déclarer votre activité de loueur en meublé (le site http://www.jedeclaremonmeuble.com vous propose de remplir ce formulaire en ligne et vous l’envoie ensuite par email).
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  4. NG Auteur juillet 18, 2015 (4:57 )

    Merci pour cet article précis et très bien résumé, question au sujet de l’amortissement, existe t’il un barème officiel du % applicable ?

    merci
    NG

    Répondre à NG

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