La colocation et ses effets depuis la loi ALUR

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 la notion de colocation et aménagé la solidarité des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l’un d’entre eux.

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation a été définie par la loi ALUR comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Cette définition étant très large, il y a désormais colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne. Ainsi, les étudiants, mais également les couples mariés, pacsés ou en concubinage entrent dans le champ d’application de cet article. Cependant, la loi Macron prévoit d’exclure du régime de la colocation les époux et partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du bail.

Limitation dans le temps de la solidarité des colocataires

En cas de congé, le locataire sortant ne sera solidaire avec les locataires restants :

  • que jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau locataire figure au bail
  • que jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé dans le cas contraire

Les clauses de solidarité éventuellement contenues dans les baux ne peuvent donc plus stipuler que le locataire sortant reste solidaire jusqu’au terme du bail au cours duquel il a donné congé.

Restriction de la portée des engagements de la caution en cas de colocation

La solidarité de la caution s’éteint à la date d’effet du congé du locataire sortant. Cela peut surprendre dans la mesure où il est fréquent, en cas de colocation, que la caution s’engage pour tous les colocataires.
Désormais la loi impose que l’acte de cautionnement identifie, à peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. Il ne semble pas possible d’identifier dans un seul et même acte de cautionnement plusieurs locataires. Si une personne souhaite se porter caution pour plusieurs colocataires, il faudrait donc qu’elle signe un acte de cautionnement pour chacun d’entre eux.

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Maud Velter
Maud Velter
Conseils juridiques et pratiques de la location meublée
Directrice Associée et Directrice Juridique de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et du droit immobilier

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