Surface habitable du logement loué meublé : quelles conséquences en cas d’erreur ?

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le contrat de location meublée à titre de résidence principale du locataire doit obligatoirement préciser la surface habitable du logement loué. Quelles sont les conséquences pour le bailleur si cette mention ne figure pas dans le bail ou que la superficie indiquée est erronée ?

La surface habitable : une définition différente de celle de la loi Carrez

La superficie habitable est définie par l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Attention cette surface est différente de celle de la loi Carrez. Le bailleur ne peut donc pas se contenter de reprendre la surface indiquée dans son acte de vente !
Alors que la superficie des combles non aménagés, des greniers, remises ou vérandas ou encore des sous-sol autres que caves, parking ou garage est prise en compte pour la superficie Carrez, cela n’est pas le cas dans le calcul de la superficie habitable. La superficie Carrez peut donc être bien supérieure à la superficie habitable. Il est donc important de bien différencier les deux au risque d’être sanctionné.

L’absence de superficie habitable dans le bail ou indication d’une surface erronée

En cas d’absence dans le contrat de location d’indication de la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d’1 mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur d’ajouter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’1 mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir la diminution du loyer.

Par ailleurs, la loi ALUR a introduit un article 3-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une sanction lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. Le locataire peut alors solliciter une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre le locataire et le bailleur ou à défaut de réponse de ce dernier dans les 2 mois de la demande, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Cette sanction est prévue pour les locations vides, mais pas pour les locations meublées. Cependant, un locataire obtiendrait facilement en justice la diminution du loyer en cas d’indication dans le bail d’une superficie erronée, surtout à Paris où l’encadrement des loyers est appliqué et dépend du nombre de mètres carrés loués.

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8 commentaires

  1. Melissa Auteur novembre 10, 2016 (6:00 )

    Bonjour à tous. Je viens de me rendre compte que mes propriétaires M ont louer un logement donc la surface en m2 ne correspond pas du tout auX m2 réel .
    Sur le contrat de bail il est indiquer 57m2 alors qu en vrai nous soMmes dans un 35m2 ils nous loue logement 650 e / mois je savais qu il ne faisait pas 57m2 mais de la a en revenir à un 35m2 je suis outrée je M en suis rendu compte quand j ai reçu ma taxe d habitation qui en 1 an avait presque triple. J y suis depuis le 27/09/2014 ils ont déclarés auX impôts en 2015 qu il y avait eu extension de logement. En vrai ils ont déclarés le sous sol. Je suis écoeurée quelqu un pourrait M aider ??? Je vous remercie

    Répondre à Melissa
    • Maud Velter Auteur mars 24, 2017 (10:11 )

      Bonjour,
      Désormais, dans les contrats de location vide ou meublée à titre de résidence principale du locataire, la surface habitable du logement doit être indiquée.
      Si ce n’est pas le cas le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur d’ajouter cette information sur le contrat. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’1 mois ou en cas de refus de sa part, le locataire peut saisir, dans les 3 mois de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir la diminution du loyer.
      Par ailleurs, une erreur de mesurage de plus de 5 % peut entraîner une baisse de loyer : le bailleur va alors supporter, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois après la prise d’effet du bail, la diminution de loyer (acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge) prendra effet à la date de la demande.
      Attention, la surface habitable définie à l’art R 111-2 Code de la construction et de l’habitation est différente de la surface dite loi Carrez. En effet, les sous-sol autre que caves, garage, parking sont pris en compte dans la loi Carrez mais pas dans le calcul de la surface habitable. Dans votre situation, si les bailleurs ont aménagé le sous-sol, ils ont peut-être déclaré la loi Carrez de bonne foi, celle-ci étant dans les faits très différente de la surface habitable. Vous pouvez dans un premier temps tenter de trouver une solution amiable avec eux et à défaut saisir la Commission de conciliation ou directement la juridiction compétente.
      Veuillez m’excuser pour cette réponse tardive…
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  2. Hatem Auteur avril 16, 2017 (11:28 )

    Chère Maud,
    J’arrive actuellement à la fin d un contrat de bail signé en juin 2010. Le contrat stipulait un métrage de 41m2 alors qu’il s’agit d’un 37m2.
    J’envisage de faire un métrage avec un expert agréé.
    Puis à l’amiable et éventuellement en en justice demander le remboursement des loyers trop perçus depuis 2010 jusqu au terme du bail, action que j’exercerai à partir de la fin du contrat de bail ?
    Merci pour votre réponse.

    Répondre à Hatem
    • Maud Velter Auteur avril 20, 2017 (10:13 )

      Bonjour,
      Si la maison a effectivement fait l’objet d’un classement, au sens de l’article L 324-1 du Code du tourisme, l’abattement s’élèvera à 87 %. Cette disposition n’est pas réservée aux biens situés en zone rurale.
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
    • Maud Velter Auteur juillet 20, 2017 (6:32 )

      Bonjour,

      Antérieurement à la loi ALUR, et depuis mars 2009, la superficie du logement devait être mentionnée s’il s’agissait d’un contrat de location vide MAIS la loi ne prévoyait aucune sanction spécifique à cette obligation.

      Désormais la surface habitable doit être indiquée dans tous les contrats de location qu’il s’agisse de location vide ou meublée. Si la surface habitable n’est pas indiquée, le locataire peut dans un délai d’1 mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur d’ajouter cette information dans le bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’1 mois ou en cas de refus de sa part, le locataire peut alors saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

      Par ailleurs, il existe désormais une sanction. En effet, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.  »

      Veuillez m’excuser pur cette réponse tardive…
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  3. Chris Auteur août 8, 2017 (11:09 )

    Bonjour Madame,
    Louant un appartement non meublé depuis 9 mois je m’étais rendu compte d’un écart de métrage entre le bail de l’agence immobilière me louant l’appartement et la réalité.
    J’ai donc décidé il y a un mois de faire venir un expert pour mesurer la réalité.
    Sur mon bail 39,20m2 sont stipulés sans autre indication (habitable, carrez,… On ne sait pas mais en dessous une petite note renvoie vers un texte de loi donc je suppose que cela doit être la surface habitable.)
    L’expert nous a renvoyé récemment ses conclusions : 24,20m2 habitables.
    Je paie actuellement 447€ mensuels de loyer, quel recours puis-je avoir et quelle diminution de loyer puis-je espérer ?
    Merci d’avance

    Répondre à Chris
    • Maud Velter Auteur août 30, 2017 (11:02 )

      Bonjour,
      L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
      • Ksicova Auteur septembre 11, 2017 (6:08 )

        Bonjour,
        que faire quand on a fait l’erreur inverse? J’ai loué mon appartement par erreur pour un 40M2 alors qu’il en fait 48M2. Peut on, à la fin du bail le resilier pour cette raison?
        Merci pour votre réponse.

        Répondre à Ksicova

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Maud Velter
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Conseils juridiques et pratiques de la location meublée
Directrice Associée et Directrice Juridique de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et du droit immobilier

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