Quel régime fiscal pour les revenus de location de biens immobiliers ?

Il important de distinguer les revenus fonciers des bénéfices industriels et commerciaux. En effet, bien qu’ils correspondent tous les deux à des loyers issus de location de biens immobiliers, les revenus de location vide ou nue sont des revenus fonciers, tandis que les revenus de location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette distinction est importante car les régimes d’imposition sont différents :

  • Les revenus de location vide sont imposés au régime foncier
  • Les revenus de location meublée sont imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Revenus de location : déclaration au micro ou au réel ?

Qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), chacune des ces deux catégories propose deux régimes fiscaux au choix pour déclarer les revenus de location : le micro et le réel.

Au régime micro foncier il y a un abattement de 30 % ; au micro BIC l’abattement est de 50 % (71 % lorsque le bien est classé meublé de tourisme).

Au régime réel, en plus des charges de l’appartement qui sont déductibles des revenus au régime foncier, le régime réel BIC permet d’amortir le bien (environ 3 % par an de sa valeur) et dans certains cas de déduire les frais d’acquisition (frais de notaires et honoraires d’agence). Ce qui réduit fortement l’imposition sur les revenus de location.

Il est donc primordial de ne pas se tromper dans le régime fiscal pour déclarer les revenus de location car cela a au final un impact fort sur l’imposition des revenus.

A découvrir :
L’infographie créée par Lodgis pour illustrer de manière chiffrée et visuelle l’imposition des revenus de la location d’un appartement et le bénéfice net dégagé en fonction du régime fiscal choisi.
Infographie Lodgis : Rentabilité location meublée versus location vide

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2 commentaires

  1. soudans Auteur octobre 11, 2017 (11:13 )

    Bonjour, et merci pour vos articles.
    J’ai la question suivante: je suis orthophoniste en libéral et je loue en meublé les 2 bureaux adjacents au mien.
    Mon comptable m’a assuré que je pouvais me déclarer en micro bic (voire aux frais réels si mes charges venaient à dépasser 50%). Il m’a assuré que l’important était que ce soit meublé, peu importe que ce soit de l’habitation ou pas.
    Mais là je viens d’avoir un autre comptable au téléphone qui me dit que non, il s’agit d’une location commerciale et je n’ai donc le droit qu’à 30% d’abattement si je choisis le micro, et que je n’ai carrément pas le droit d’opter pour le régime réel!
    Pourtant l’article suivant que j’ai lu sur internet tend à me conforter dans mon droit à me déclarer en bic, que ce soit micro ou réel: « les revenus tirés des baux commerciaux sont par principe imposables dans la catégorie des revenus fonciers lorsque ces immeubles sont loués vides. Toutefois, ces loyers sont assimilés à des recettes commerciales soumises aux BIC lorsque la location ne peut pas être rattachée à la simple gestion d’un patrimoine immobilier mais relève d’une activité commerciale. Il en est ainsi lorsque le fonds de commerce est loué équipé avec le matériel nécessaire à son exploitation. Cela recouvre également diverses situations dans lesquelles il apparaît que le propriétaire-bailleur est intéressé directement ou indirectement à la gestion de la société locataire. Il en est l’associé, ou le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires par exemple » (source: https://www.pap.fr/argent/impots/louer-vide-ou-meuble-quelle-fiscalite/a8141)
    Je suis un peu perdue , pouvez-vous m’éclairer?

    Répondre à soudans
    • Maud Velter Auteur novembre 7, 2017 (4:21 )

      Bonjour,

      Aux termes du 5° bis du I de l’article 35 du CGI, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les profits réalisés par les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés. Ainsi, les revenus provenant d’une activité de location meublée, y compris lorsqu’elle est exercée à titre occasionnel, sont imposés dans cette catégorie.
      De même, conformément aux dispositions du 5° du I de l’article 35 du CGI, les profits tirés de la location d’un établissement commercial ou industriel présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, dès lors que cet établissement est muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation.

      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter

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