Location meublée : les avantages du régime réel

Comme je vous l’expliquais dans mon précédent article Location meublée : les avantages du régime Micro-BIC, les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), fiscalement beaucoup plus avantageuse. Après avoir étudié les avantages du régime Micro BIC, notamment sa simplicité déclarative, je vous propose de nous pencher sur les avantages du régime réel simplifié, souvent plus favorable aux Loueurs en Meublé non Professionnels…

Comment les loyers sont-ils imposés au régime réel ?

Le principal avantage du régime réel réside dans le fait qu’en plus de déduire toutes les charges relative à votre activité de loueur en meublé, vous pourrez amortir le bien, le mobilier et les équipements.
Les charges déductibles dans le cadre du régime réel sont :

  • les frais de notaire et les honoraires d’agence lorsque le bien a été acheté la même année que sa mise en location meublée
  • les intérêts d’emprunt et frais de dossier
  • les frais de tenue de comptabilité et honoraires d’expert-comptable
  • les frais d’assurance
  • les honoraires de gestion
  • les frais de procédure en cas de litige avec le locataire
  • les abonnements et consommation inclus dans le loyer (internet, électricité, gaz, etc.)
  • les factures du petit équipement (accessoires, linge, petit électroménager, etc.)
  • les factures d’entretien et réparation
  • la taxe foncière

Sont amortissables dans le cadre du régime réel :

  • le logement (hors terrain) : les premières années le taux moyen d’amortissement sera de 2.5% puis diminuera les années suivantes
  • les travaux
  • le mobilier

Bon à savoir : les amortissements générés par votre activité de loueur en meublé ne pourront pas venir creuser un déficit, mais ils seront reportés sur le résultat des années suivantes… permettant ainsi de ne pas payer d’impôts sur votre activité de location meublée pendant plusieurs années. C’est le principal avantage du régime réel.

Quelques obligations administratives…

Contrairement au régime micro BIC, les obligations déclaratives et comptables du régime réel sont assez contraignantes.
En effet, il faut établir un livre journal des recettes et des dépenses, ou bien un registre d’immobilisations.

Ensuite, il est nécessaire de réaliser une liasse fiscale composée de documents suivants :

  • un bilan simplifié
  • un compte de résultat simplifiés
  • un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values
  • un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
  • un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice

Une fois la liasse fiscale réalisée, elle doit être télé-déclarée au centre des impôts. Si vous optez pour la version papier, une majoration des droits de 0.2% est à prévoir.

Même si les démarches administratives du régime réel semblent assez contraignantes, sachez qu’il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert-comptable. En effet, il existe des services en ligne comme jedeclaremonmeuble.com qui vous proposent de vous accompagner dans votre déclaration au réel.

Comment bénéficier du régime réel ?

Si les recettes annuelles tirées de votre activité de loueur en meublé dépassent les 33 200€ (montant qui devrait passer à 70 000€ avec la loi de finances pour 2018), le régime réel s’impose à vous.
Si vos recettes sont inférieures à ce seuil, vous pouvez toutefois déclarer vos revenus locatifs au régime réel en levant l’option. 2 cas de figure se présentent alors :

  • s’il s’agit de votre première année d’activité, vous pouvez lever l’option jusqu’au dépôt de votre déclaration ;
  • sinon, vous devez lever l’option avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez déclarer au régime réel (exemple : pour déclarer vos revenus de 2018 au régime réel, vous devrez lever l’option avant le 1er février 2018).

L’option est valable un an et est tacitement reconductible d’une année à l’autre.

Bien que plus lourd à mettre en place, dans 85% des cas, le régime réel est fiscalement plus avantageux que le micro BIC pour déclarer ses revenus de location meublée. Il est donc primordial de se pencher sur les deux options. Pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus intéressant, jedeclaremonmeuble.com vous propose de réaliser une simulation gratuite en ligne.

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1 commentaire

  1. Henri Vallette Viallard Auteur décembre 5, 2017 (4:00 )

    Madame,
    Je lis avec intérêt vos publications concernant notamment la location touristique, activité qui intéresse notre société et j’ai deux questions à poser :
    1- En matière fiscale vos articles concernent, me semble-t-il, les cas où le propriétaire est une personne physique. Qu’en est-il si ce propriétaire est une société à l’IS ? Cette activité entraine-t-elle l’application de règles particulières en dehors de celles du droit commun ?
    2- Sauriez-vous où on peut trouver un calcul comparatif chiffré montrant qu’une location touristique « rapporte » 2 à 2.5 fois plus qu’une location normale au propriétaire d’un local. Que cela coûte 2 à 2.5 fois plus cher au locataire me semble en effet facile à démontrer. Mais que cela rapporte 2 à 2.5 fois plus au propriétaire me semble plus difficile à prouver.
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

    Répondre à Henri Vallette Viallard

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Maud Velter
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Legal & practical advice for furnished rentals
Associate and Legal Director of Lodgis, furnished rentals and property law specialist