Location meublée : les avantages du régime réel

Comme je vous l’expliquais dans mon précédent article Location meublée : les avantages du régime Micro-BIC, les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), fiscalement beaucoup plus avantageuse. Après avoir étudié les avantages du régime Micro BIC, notamment sa simplicité déclarative, je vous propose de nous pencher sur les avantages du régime réel simplifié, souvent plus favorable aux Loueurs en Meublé non Professionnels…

Comment les loyers sont-ils imposés au régime réel ?

Le principal avantage du régime réel réside dans le fait qu’en plus de déduire toutes les charges relative à votre activité de loueur en meublé, vous pourrez amortir le bien, le mobilier et les équipements.
Les charges déductibles dans le cadre du régime réel sont :

  • les frais de notaire et les honoraires d’agence lorsque le bien a été acheté la même année que sa mise en location meublée
  • les intérêts d’emprunt et frais de dossier
  • les frais de tenue de comptabilité et honoraires d’expert-comptable
  • les frais d’assurance
  • les honoraires de gestion
  • les frais de procédure en cas de litige avec le locataire
  • les abonnements et consommation inclus dans le loyer (internet, électricité, gaz, etc.)
  • les factures du petit équipement (accessoires, linge, petit électroménager, etc.)
  • les factures d’entretien et réparation
  • la taxe foncière

Sont amortissables dans le cadre du régime réel :

  • le logement (hors terrain) : les premières années le taux moyen d’amortissement sera de 2.5% puis diminuera les années suivantes
  • les travaux
  • le mobilier

Bon à savoir : les amortissements générés par votre activité de loueur en meublé ne pourront pas venir creuser un déficit, mais ils seront reportés sur le résultat des années suivantes… permettant ainsi de ne pas payer d’impôts sur votre activité de location meublée pendant plusieurs années. C’est le principal avantage du régime réel.

Quelques obligations administratives…

Contrairement au régime micro BIC, les obligations déclaratives et comptables du régime réel sont assez contraignantes.
En effet, il faut établir un livre journal des recettes et des dépenses, ou bien un registre d’immobilisations.

Ensuite, il est nécessaire de réaliser une liasse fiscale composée de documents suivants :

  • un bilan simplifié
  • un compte de résultat simplifiés
  • un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values
  • un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
  • un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice

Une fois la liasse fiscale réalisée, elle doit être télé-déclarée au centre des impôts. Si vous optez pour la version papier, une majoration des droits de 0.2% est à prévoir.

Même si les démarches administratives du régime réel semblent assez contraignantes, sachez qu’il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert-comptable. En effet, il existe des services en ligne comme jedeclaremonmeuble.com qui vous proposent de vous accompagner dans votre déclaration au réel.

Comment bénéficier du régime réel ?

Si les recettes annuelles tirées de votre activité de loueur en meublé dépassent les 33 200€ (montant qui devrait passer à 70 000€ avec la loi de finances pour 2018), le régime réel s’impose à vous.
Si vos recettes sont inférieures à ce seuil, vous pouvez toutefois déclarer vos revenus locatifs au régime réel en levant l’option. 2 cas de figure se présentent alors :

  • s’il s’agit de votre première année d’activité, vous pouvez lever l’option jusqu’au dépôt de votre déclaration ;
  • sinon, vous devez lever l’option avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez déclarer au régime réel (exemple : pour déclarer vos revenus de 2018 au régime réel, vous devrez lever l’option avant le 1er février 2018).

L’option est valable un an et est tacitement reconductible d’une année à l’autre.

Bien que plus lourd à mettre en place, dans 85% des cas, le régime réel est fiscalement plus avantageux que le micro BIC pour déclarer ses revenus de location meublée. Il est donc primordial de se pencher sur les deux options. Pour vous aider à choisir le régime fiscal le plus intéressant, jedeclaremonmeuble.com vous propose de réaliser une simulation gratuite en ligne.

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9 commentaires

  1. Marion Fontaine Auteur juillet 16, 2018 (10:45 )

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un bien que je loue vide.
    Je me pose la question de le louer en meublé : y a-t il des conditions, autre que les meubles, pour que ce passage soit autorisé? Déficit antérieur, etc.

    Cordialement,

    Répondre à Marion Fontaine
  2. TURPAULT Auteur juillet 5, 2018 (10:38 )

    Bonjour
    je viens de faire l’acquisition à titre privé d’un immeuble constitué de 3 bureaux en rez de chaussée et 2 appartements à l’étage.
    Je suis orthophoniste en libéral mais pas en activité en ce moment, car actuellement je suis au foyer. En attendant ma reprise j’aurais souhaiter louer les 3 bureaux meublés et équipés et les 2 appartements en meublés et bénéficié de l’abattement de 50% si je me mets en micro bic (ou au réel ça reste à calculer).
    A ma reprise je reprendrai l’un des bureaux que je me lourai à moi même, meublé et équipé également. Seulement certains comptables me disent que dès à présent cette activité de location de bureaux meublés m’assimile à une activité commerçante et qu’en ce sens je suis obligée de me déclarer en loueur professionnel, alors même que je suis en dessous du plafond qui m’y obligerait. Pour des raisons de charges sociales importantes dont je ne souhaite pas être redevable, j’aurais bien sûr préféré rester en loueur non professionnel. Est ce possible? Pouvez vous m’éclairer sur ce sujet?
    Je vou en remercie par avance.
    Cordialement
    Delphine Soudans.

    Répondre à TURPAULT
    • Maud Velter Auteur juillet 6, 2018 (2:08 )

      Bonjour,

      Le plafond auquel vous faites référence concerne les locaux d’habitation meublé. En effet, selon le IV de l’article 155 du code général des impôts, l’activité de location de locaux d’habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 € et ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
      Comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le bailleur de locaux d’exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel.

      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  3. Nadine MENCIERE Auteur juin 12, 2018 (3:36 )

    Bonjour,

    La SCI dont je suis gérante possède deux immeubles et une maison individuelle depuis 2014.
    L’un des immeubles est composé de 5 petits logements actuellement loués en vide. Nous souhaiterions les passer en meublé.
    Comment peut-on procéder ? Doit-on attendre que les 5 soient en meublé pour faire le changement du point de vue imposition ? Doit-on au préalable en informer l’administration fiscale ?
    Par ailleurs, si l’autre immeuble et la maison individuelle restent en location vide, est-ce un problème ?

    Nous étions jusqu’alors en frais réels, peut-on changer uniquement pour un immeuble ?

    Merci de votre réponse. Cordialement.

    Répondre à Nadine MENCIERE
  4. Imezgaren Auteur mai 17, 2018 (1:15 )

    Bonjour,

    Merci pour vos articles très clair. J’avais une question : pour un LMNP une fois la liasse fiscale établie et déclarée aux impôts, faut-il déclarer aussi les revenus (déficit ou bénéfice) sur sa déclaration de revenus habituelle ou est-ce que l’envoi de la liasse est suffisant ?
    Vous remerciant par avance pour vos précisions.
    Cordialement

    Répondre à Imezgaren
  5. Perrine BAUDIMONT Auteur février 5, 2018 (8:32 )

    Bonjour,

    J’ai bien compris les obligations d’une inscription en tant que Loueur Meublé.

    J’avais toutefois une question suite à un projet qui m’a été proposé. En tant qu’investisseur LMNP dans un logement en résidence de services, je conclue un bail commercial avec une société gestionnaire qui assurera les services.
    Pourrais-je bénéficier du statut de LMNP, si la société gestionnaire signe un bail non pas avec un locataire, mais, avec une entreprise qui attribuera ce logement à l’un de ses salariés ?

    Vous remerciant par avance de votre réponse
    Cordialement

    Répondre à Perrine BAUDIMONT
    • Maud Velter Auteur février 8, 2018 (11:43 )

      Bonjour,

      Dans le cas que vous évoquez, les services para-hôteliers sont assurés par l’exploitant d’une résidence telle qu’une résidence de tourisme, une résidence hôtelière ou une résidence pour étudiants, dans le cadre d’un bail commercial.
      Vous pourrez en principe bénéficier du statut LMNP sous réserve que vous ne soyez associé ni à la fourniture des services, ni à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation. Ensuite, si l’exploitant conclut un contrat de location meublée avec un locataire personne morale, en l’occurrence une entreprise pour y loger un salarié, cela ne devrait pas avoir d’incidence sur votre statut LMNP.

      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter
  6. Henri Vallette Viallard Auteur décembre 5, 2017 (4:00 )

    Madame,
    Je lis avec intérêt vos publications concernant notamment la location touristique, activité qui intéresse notre société et j’ai deux questions à poser :
    1- En matière fiscale vos articles concernent, me semble-t-il, les cas où le propriétaire est une personne physique. Qu’en est-il si ce propriétaire est une société à l’IS ? Cette activité entraine-t-elle l’application de règles particulières en dehors de celles du droit commun ?
    2- Sauriez-vous où on peut trouver un calcul comparatif chiffré montrant qu’une location touristique « rapporte » 2 à 2.5 fois plus qu’une location normale au propriétaire d’un local. Que cela coûte 2 à 2.5 fois plus cher au locataire me semble en effet facile à démontrer. Mais que cela rapporte 2 à 2.5 fois plus au propriétaire me semble plus difficile à prouver.
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

    Répondre à Henri Vallette Viallard

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