Les revenus générés par la location vide constituent des revenus fonciers

Les propriétaires qui louent des locaux vides ou nus, c’est-à-dire non meublés, doivent déclarer leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers (contrairement aux revenus de location meublée qui appartiennent à celle des bénéfices industriels et commerciaux – BIC).
Il est important de bien distinguer dans la catégorie des revenus fonciers le régime micro-foncier qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, du régime réel qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifié, sachant qu’il est possible de passer d’un régime à l’autre.

Les revenus fonciers : qu’est-ce que c’est ?

Les revenus fonciers sont issus de la location d’immeubles bâtis ou non bâtis, considérée au regard du droit fiscal comme une activité civile. C’est le cas des locations de logements vides, c’est-à-dire non meublés, et de leur dépendances, des garages, des places de parking, des commerces, des magasins, des terrains, mais aussi de péniches aménagées et amarrées en un lieu fixe.

Les revenus tirés de ces locations sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Bien choisir son régime d’imposition en foncier : micro-foncier ou réel

Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer les revenus de location vide ou nue : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

Si les revenus fonciers du foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime par défaut est le micro foncier. Dans ce cas un abattement de 30 % est réalisé sur la totalité des revenus fonciers encaissés pendant l’année.

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Elles sont très simples puisqu’il suffit de déclarer la totalité des revenus fonciers (loyers hors charges) sur la déclaration d’impôt sur le revenu 2042. L’administration fiscale applique l’abattement de 30 %, et le propriétaire bailleur voit ses revenus locatifs imposés à hauteur de 70 % dans sa tranche d’imposition.

Le régime réel foncier

Si les revenus fonciers du foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €, le régime est obligatoirement le régime réel. Dans ce cas il est possible de déduire des loyers encaissés :

  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
  • Les charges de copropriété
  • Les dépenses payées pour le compte des locataires et restant impayées
  • Les frais de gestion
  • Les primes d’assurances
  • La taxe foncière
  • Les intérêts d’emprunt

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Pour déclarer au régime réel foncier le bailleur doit remplir le formulaire 2044 (cerfa 10334).

Comment passer du micro-foncier au régime réel ?

Les propriétaires percevant moins de 15 000 € et dont les charges déductibles sont supérieures à 30 % de leurs revenus fonciers ont intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. Pour ce faire il leur suffit de retourner à l’administration fiscale le formulaire 2044. Cette déclaration vaut levée de l’option pour le régime réel foncier. Attention, cette option sera irrévocable pendant trois ans.

Si les locaux loués sont meublés, les revenus tirés de la location meublée seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

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2 commentaires

  1. BARY Auteur août 27, 2017 (6:40 )

    je loue un petit appartement pour 300 €/mois ; j’ai été imposée en 2017 de 330 €./mois – cette année je vais être augmentée d’environ 800 € soit presque le montant de 3 mois de loyer (400 € sur mes revenus et 400 € de SCG)
    On m’avait conseillé de déclarer en micro-foncier………
    Trouvez-vous cette augmentation normale par rapport au montant du loyer ? je vous avoue que sur ma retraite c’est énorme ! cette location devait me permettre de rembourser mes emprunts pour la réfection du local qui est devenu un appartement.
    Merci d’avoir créé ce blog
    Cordialement
    D. BARY

    Répondre à BARY
    • Maud Velter Auteur août 30, 2017 (11:07 )

      Bonjour,
      Les revenus tirés de la location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des Revenus fonciers.
      Pour la déclaration des revenus tirés de la location de votre appartement, je vous conseille vivement de consulter le site jedeclaremonmeuble.com Vous y trouverez de nombreux renseignements et vous pourrez faire gratuitement une simulation pour savoir quel régime est le plus adapté à votre situation. Si vous décidez d’opter pour le régime réel, l’application vous permettra non seulement de générer votre liasse fiscale en toute sécurité, mais également de la télétransmettre au service des impôts (ce qui est obligatoire).
      Bonne journée !

      Répondre à Maud Velter

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