Le règlement sanitaire départemental : un document souvent oublié

Pour déterminer si un logement vide ou meublé répond aux critères de décence, les bailleurs doivent respecter les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent, mais également celles du règlement sanitaire départemental si celui-ci contient des règles plus restrictives.

Décret sur le logement décent et Règlement sanitaire départemental : quelles dispositions s’appliquent ?

En location meublée comme en location vide, les bailleurs doivent remettre à leur locataire un logement décent, au risque d’être condamné à le mettre en conformité ou à se voir imposer une diminution de loyer par le juge. Or le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit le logement décent n’est pas le seul texte à respecter. Les bailleurs doivent également tenir compte des dispositions du règlement sanitaire départemental si elles sont plus restrictives, à condition qu’elles ne soient pas incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 (Cour de cassation, 3ème civ. 17 décembre 2015).
Les dispositions du règlement sanitaire départemental viennent donc s’ajouter à celles du décret sur le logement décent à deux conditions : elles sont plus restrictives et compatibles.

Exemple du règlement sanitaire départemental de Paris

Le décret sur le logement décent impose simplement que le logement en location, vide ou meublé, comporte une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m (ou un volume habitable au moins égal à 20m3). Le règlement sanitaire départemental de Paris, datant du 23 novembre 1979, impose en plus une surface habitable de 7 m² pour les autres pièces principales.

Rappelons que les pièces principales sont définies par l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation comme les pièces destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées, en opposition aux pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, toilettes, buanderies, débarras et séchoirs.

Ainsi, à Paris, le décret sur le logement décent est complété par les dispositions plus restrictives et compatibles du règlement sanitaire du département, et une pièce de moins de 7m² ne doit pas être présentée au futur locataire comme une pièce principale (chambre notamment) mais comme une simple pièce de service, peu importe ensuite qu’il décide de l’utiliser en chambre.

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Maud Velter
Maud Velter
Conseils juridiques et pratiques de la location meublée
Directrice Associée et Directrice Juridique de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et du droit immobilier

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