Le projet d’encadrement des loyers à Paris avance !

Mesure emblématique de la loi ALUR, l’encadrement des loyers devrait être appliqué à titre experimental à Paris. L’Olap (Observatoire des Loyers Agglomération de Paris) a dévoilé les loyers de référence pour certains quartiers en fonction du type de logement et de l’année de construction, avec des résultats parfois très surprenants. Mais toujours aucune information concernant l’encadrement pour les meublés ou le complément de loyer possible.

Manuel Valls a annoncé fin août que l’encadrement des loyers serait appliqué dans un premier temps uniquement à Paris « à titre expérimental ».

Loyer médian par type de logement, année de construction et quartier : des résultats surprenants

L’Olap a dévoilé le zonage retenu ainsi que des résultats partiels en fonction de la structuration du parc locatif privé.
Le loyer médian varie suivant plusieurs critères :

  • Le nombre de pièces que comporte le logement : une, deux, trois, quatre pièces et plus
  • La date de construction de l’immeuble. Quatre périodes ont été retenues : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990
  • La zone géographique : Paris a été découpée en 80 quartiers parisiens
Zonage retenu à partir des 80 quartiers parisiens - Source OLAP

Carte des loyers médians pour chacune des 80 zones de Paris. Source OLAP

Les exemples de loyers médians communiqués par l’Olap aboutissent à des résultats surprenants. Ainsi un appartement d’une pièce dans le 12ème arrondissement de Paris, situé dans un immeuble ancien, construit avant 1946, se louera 24 % plus cher que le même bien dans un immeuble récent, construit après 1990.
La situation sera différente dans le 15ème arrondissement. Un même type de bien se louera 6 % de moins s’il est situé dans l’ancien plutôt que dans le neuf.

Quartier 48 – 12ème arrondissement
Logement 1 pièce
Loyer mensuel médian au m²
Avant 1946 28,20 €
Après 1990 22,80 €
Quartier 59 – 15ème arrondissement
Logement 1 pièce
Loyer mensuel médian au m²
Avant 1946 26,40 €
Après 1990 27,90 €

La location meublée concernée par l’encadrement

Les loyers des logements meublés loués à titre de résidence principale du locataire seront encadrés. Le Préfet établira le loyer de référence des meublés en majorant ceux établis pour la location vide à partir des écarts constatés par l’OLAP entre location vide et meublée. Le seul souci, c’est que l’OLAP dispose de très peu de références pour le meublé, rendant en pratique la loi inapplicable, sauf à prendre un pourcentage d’augmentation basé sur quelques exemples, au risque de faire une généralité à partir de cas particuliers.

Le complément de loyer : un décret très attendu

Un complément de loyer pourra être appliqué à tout logement qui présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du loyer qui ne sont pas prises en compte dans le loyer de référence. On peut penser qu’un propriétaire louant un appartement avec une jolie vue, en étage élevé, ou encore en parfait état avec un bon niveau de confort, pourra demander un complément de loyer.
Il n’est pas tenu compte de l’état du logement : le loyer de référence sera le même que le logement soit refait à neuf ou avec des peintures en mauvais état et des pièces d’eau vétustes. De même, le loyer sera identique pour un appartement au 6ème étage avec ou sans ascenseur ou encore pour un logement disposant ou non d’une place de stationnement. Reste à espérer que ces critères justifient la mise en place d’un complément de loyer.
En location meublée, ce complément de loyer pourra également être mis en place pour tenir compte des équipements et des services proposés.

L’encadrement des loyers pourrait définitivement être mis au placard avec le décret fixant les conditions requises pour la mise en place d’un complément de loyer. Affaire à suivre…

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2 commentaires

  1. Jeff Auteur juillet 10, 2015 (8:10 )

    Il est absolument incompréhensible qu’un appartement d’une seule pièce puisse voir le prix au mètre carré beaucoup plus cher que ce même appartement avec deux pièces…
    Un appartement de deux pièces, même pour une petite surface, est beaucoup plus apprécié des locataires car il permet de cloisonner, la chambre dans une pièce, ce qui est bien lorsqu’il y a un enfant, la salle de vie dans l’autre, par exemple.
    Les propriétaires vont-ils donc devoir supprimer les cloisons qui permettaient aux locataires de bénéficier d’une meilleure qualité de vie ?

    Répondre à Jeff

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Maud Velter
Maud Velter
Conseils juridiques et pratiques de la location meublée
Directrice Associée et Directrice Juridique de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et du droit immobilier

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