Avec la loi ALUR, la location meublée à titre de résidence principale du locataire est davantage réglementée mais elle conserve toute la souplesse nécessaire notamment quant à la durée du bail, au montant du dépôt de garantie ou encore aux charges qui peuvent être forfaitaires. Et surtout, la fiscalité avantageuse reste inchangée.
L’essentiel à retenir en 7 points.

1/ Enfin une définition légale de la location meublée

S’inspirant de l’abondante jurisprudence existante, le législateur a défini le logement meublé comme étant un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments de mobilier que doit comporter le logement meublé sera fixée par décret.

2/ Un bail écrit d’une durée de 1 an ou neuf mois pour les étudiants

Le contrat de location devra respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Un état des lieux et un inventaire y sont obligatoirement annexés.
La location meublée conserve sa spécificité et sa souplesse en terme de durée : au moins 1 an tacitement reconductible ou neuf mois pour les étudiants sans tacite reconduction, contre 3 ans en location vide.
Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 1 mois, et le propriétaire chaque année à date anniversaire du début du bail avec un préavis de 3 mois (contre tous les 3 ans avec une préavis de 6 mois en location vide) en motivant son congé, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

3/ Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer

Pour une location meublée, le montant du dépôt de garantie est fixé à deux mois de loyer en principe, contre 1 mois en location vide. Cette adaptation pour la location meublée est légitime puisque le logement comporte du mobilier et des équipements.

4/ Loyer : fixé librement ou encadré ?

La loi a prévu l’encadrement des loyers dans toutes les communes de plus de 50 000 habitants, mais la mesure devrait être mise en place à titre expérimentale à Paris seulement.
Un complément de loyer pourra être mis en place pour tenir compte des équipements et des services proposés par le bien en location méublée. En revanche, une fois le contrat signé, ce complément pourra être remis en cause et contesté pendant trois mois par le locataire devant la commission départementale de conciliation. Cette disposition risque d’entrainer des litiges et des tensions entre le locataire et le bailleur, ce qui ne va pas dans le sens d’une pacification de leurs relations, objectif pourtant clairement affiché par la loi ALUR.
Dans les autres communes le loyer reste fixé librement entre bailleur et locataire.

5/ Les charges locatives : la possibilité d’un forfait

Le montant des charges en sus du loyer doit obligatoirement être précisé, mais les parties ont le choix entre une provision sur charges, comme dans le cas d’une location vide, ou l’établissement d’un forfait qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation. Bien sûr, le montant de ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles, mais il est important que les parties aient la possibilité d’opter pour une solution forfaitaire, solution la plus adaptée à la location meublée où les changements de locataires sont fréquents.

6/ Les diagnostics techniques à annexer

Outre les diagnostics actuels (ERNMT, DPE et CREP), le propriétaire devra fournir un diagnostic sur l’installation de gaz et d’électricité et sur la présence d’amiante dans les locaux. Il faudra attendre les décrets en Conseil d’Etat qui définiront les modalités d’application pour ces nouveaux diagnostics.

7/ Des honoraires d’agence plafonnés pour les locataires

La loi ALUR a posé le principe selon lequel les honoraires liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Par exception, les honoraires d’organisation des visites, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés entre bailleur et locataire et la part du locataire est plafonnée par décret.

Suite à la loi Alur, l’intérêt de la location meublée reste entier pour les bailleurs qui souhaitent disposer de leur bien à court ou moyen terme et surtout bénéficier d’une fiscalité attractive en tant que LMNP ou LMP.
Pour en savoir plus sur la fiscalité relative au statut de LMNP ou LMP, nous vous recommandons le site www.jedeclaremonmeuble.com

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Maud Velter
Maud Velter
Conseils juridiques et pratiques de la location meublée
Directrice Associée et Directrice Juridique de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et du droit immobilier

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