Établissement des états des lieux d’entrée et de sortie, grille de vétusté : que prévoit le décret ?

Deux ans après l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les décrets d’application continuent à arriver progressivement. Celui encadrant l’état des lieux d’entrée et de sortie vient d’être publié et entrera en vigueur le 1er juin 2016. Un décret qui était attendu, surtout pour les barèmes de vetusté, et qui finalement n’apporte rien de nouveau, se contentant d’entériner des pratiques solidement ancrées.

Le décret prévoit que le document doit permettre la comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie des lieux, et que les parties pourront, comme c’est déjà le cas, convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail.

La comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie des lieux

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie du logement loué à usage de résidence principale.

L’état des lieux doit bien évidemment décrire l’ensemble des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive et, comme son nom l’indique, doit constater leur état.
Il doit comporter les informations suivantes :

  • La localisation du logement
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur et le cas échéant, le nom et les coordonnées de la personne mandatée pour l’établir
  • Les relevés des compteurs
  • Le nombre de clés ou badges remis et leur usage
  • La description précise, pour chaque pièce, de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement
  • La date d’établissement
  • La signature des parties

Sur l’état des lieux de sortie, il faut ajouter :

  • La nouvelle adresse du locataire
  • Les évolutions de l’état de chaque pièce et équipements depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée

Les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire, pour permettre facilement la comparaison, et peuvent être complétés d’observations, de réserves et de photos. Ils peuvent être établis sur support papier ou sous forme électronique, et remis à chacune des parties.

L’application possible d’une grille de vetusté

Ce nouveau décret porte également sur la prise en compte de la vétusté du logement loué à usage de résidence principale. La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Le bailleur et le locataire peuvent décider, dès la signature du bail, d’annexer une grille qui devra définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels.

Modifier l’état des lieux après la remise des clés

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement ou le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.
En revanche, après la sortie des lieux, le bailleur ne dispose pas de ce délai de 10 jours pour compléter l’état des lieux de sortie. Il doit donc être vigilent lors de la remise des clés : toute dégradation constatée après le départ du locataire ne pourra lui être imputée et retenue sur le dépôt de garantie, sauf accord express de sa part.

La volonté du législateur de réglementer les états des lieux avait pour objectif de diminuer le nombre de contentieux en facilitant la comparaison entre les états de lieux d’entrée et de sortie du logement et en déterminant des barèmes de vétusté. Le décret qui vient d’être publié n’apporte absolument rien en pratique, et il est difficile d’en comprendre l’intérêt, si ce n’est de dire que les décrets d’application de la loi ALUR existent !

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Maud Velter
Maud Velter
Conseils juridiques et pratiques de la location meublée
Directrice Associée et Directrice Juridique de Lodgis, spécialiste de la location meublée à Paris et du droit immobilier

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